Załamaniu sprzedaży nowych mieszkań w Polsce nie towarzyszy równie silny spadek podaży mieszkań ani zmniejszenie zapasów nowych lokali. Oznaczać to może, że rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w dużo wcześniejszym punkcie cyklu niż rynek amerykański. Można więc oczekiwać, że także trend cenowy w naszym kraju podąży w kierunku wyznaczonym przez rynek amerykański, tym bardziej, że przy obecnej średniej miesięcznej sprzedaży, zapasów nowych mieszkań starczy na 17 miesięcy.

Najnowsze raporty analityczne wskazują na znaczny, często przekraczający 10 proc., spadek cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach w lutym 2009 roku w porównaniu z ubiegłym rokiem. Dwucyfrowe spadki cen mieszkań stały się wystarczającym pretekstem dla polskich mediów do pisania o tym, że „ceny mieszkań spadają na łeb na szyję”, „spadają w szalonym tempie”, „deweloperzy pękli”.

Warto zwrócić uwagę, że w raporty analityczne z 2009 roku informują już o zmianie podejścia deweloperów do nowej sytuacji na rynku i pogodzeniu się firm deweloperskich z niższymi cenami. To spora zmiana. Jeszcze w IV kwartale 2008 obwołujący kolejny dołek na rynku nieruchomości analitycy zakładali, że deweloperzy będą w stanie 'przeczekać’ złe czasy i nie będą obniżać cen mieszkań. Co zresztą miało potwierdzać tradycyjną rekomendację analityków, którą prezentowali publiczności: 'kupuj – taniej nie będzie’.

W marcu 2009 roku nie można nie zauważyć, że deweloperzy ceny jednak obniżyli. Sami mówią o obniżkach o 15-20 proc. w porównaniu z cenami na szczycie hossy w połowie 2007 roku. Czy to dużo?

Z badań, które przeprowadzili Carmen Reinhart i Kenneth Rogoff wynika, że w czasie przeciętnego kryzysu finansowego ceny nieruchomości spadają o 36 proc. w cenach realnych, a więc uwzględniających inflację. Naturalnie, obecny kryzys finansowy nie należy do przeciętnych lecz do wyjątkowo destrukcyjnych.

Dlatego należy ze zdrowym sceptycyzmem podchodzić do zapewnień o tym, że ceny mieszkań nie mogą dalej spadać.

Zwłaszcza jeśli zapewnienia te są podpierane tak absurdalnymi argumentami jak ten, iż marże deweloperów spadły już do 10-15 proc. co zamyka drogę do dalszych obniżek. Założenie, że polscy deweloperzy są absolutnie wyjątkowi w świecie biznesu i nie będą sprzedawać swoich produktów z kilkuprocentowymi lub ujemnymi marżami jest ewidentnym przykładem myślenia życzeniowego. Tym bardziej, że sami deweloperzy nie podzielają optymizmu analityków co do cen mieszkań. Proszę zwrócić uwagę na wypowiedź Wojciecha Ciurzyńskiego, prezesa Polnordu: – Mogą oni nawet dojść do marży zerowej, aby tylko sprzedawać. Mali deweloperzy, którzy muszą spłacić kredyty, by nie upaść, będą sprzedawać poniżej kosztów. Nowe inwestycje będą miały niższe koszty materiałów i wykonania, dlatego ceny mogą spadać – mówił Ciurzyński w wywiadzie dla Polskiej Agencji Prasowej.

To, że deweloperzy zaczęli się godzić z obniżkami cen mieszkań wyda się całkowicie racjonalne, kiedy przeanalizujemy dane o podaży nieruchomości w Polsce. Szczególnie pomocne może być zmierzenie wielkości zapasów (mieszkań i domów, które są gotowe i czekają na nabywców) za pomocą średniej miesięcznej sprzedaży mieszkań. Czyli policzenie przez ile miesięcy deweloperzy musieliby sprzedawać posiadane mieszkania by pozbyć się zapasów. Dokonanie takiej analizy może pokazać faktyczne rozmiary nierównowagi na rynku mieszkaniowym i pomóc oszacować poziom cen, na którym rynek powróci do stanu równowagi. Więc policzmy.

Na warszawskiej giełdzie zakończył się okres publikowania raportów okresowych spółek za IV kwartał 2008 roku. Swoje raporty opublikowały największe firmy deweloperskie w Polsce: Dom Development, Gant, JW Construction oraz Polnord. Dane o sprzedaży nowych mieszkań opublikowane przez tych deweloperów potwierdzają załamanie sprzedaży nowych mieszkań w 2008 roku, a zwłaszcza w ostatnim kwartale tego roku. Z raportów wynika także, że dysponują oni dużymi zapasami niesprzedanych mieszkań. I choć deweloperzy ograniczają nowe inwestycje to spadek liczby oddanych w 2008 roku mieszkań był dużo niższy niż spadek sprzedaży nowych mieszkań. Co więcej, tendencja ta może być kontynuowana w 2009 roku. Oznacza to, że deweloperzy nie tylko nie zmniejszą zapasów w 2009 roku ale jeszcze je powiększą.

Pod koniec 2008 roku „Rzeczpospolita” oszacowała, że przy utrzymaniu średniej sprzedaży mieszkań z 2008 roku deweloperom działającym w sześciu największych polskich aglomeracjach starczyłoby wybudowanych już mieszkań na 17 miesięcy sprzedaży. Na koniec 2008 r. mieli w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście i Wrocławiu ok. 37 tysięcy mieszkań w ofercie. Czy zapasy równe 17 miesiącom sprzedaży można określić jako znaczne?

Jak to było w USA

Powyższe dane można porównać z danymi – przeżywającego największą bessę od Wielkiej Depresji – rynku amerykańskiego. Opublikowane przez The Census Bureau dane za styczeń 2009 roku wskazują, że zapasy nowych domów równe są 13,3 średniej sprzedaży miesięcznej, czyli zapasów niesprzedanych mieszkań starczy na ponad 13 miesięcy sprzedaży. To jest najwyższy wskaźnik zapasów w historii!

W latach 1997-2006 zapasy nowych domów utrzymywały się na poziomie 4 do 6 miesięcy średniej sprzedaży. Podobne dane dla amerykańskiego rynku wtórnego wskazują, że zapasy domów wynoszą obecnie 9,6 miesięcy średniej sprzedaży. Graficzne przedstawienie danych o zapasach nowych domów w USA za ostatnie 45 lat znajduje się na wykresie poniżej.

Warto zwrócić uwagę, że zapasy nowych domów w USA (które są miernikiem presji podażowej) są na niższym poziomie niż w Polsce (13,3 w USA wobec 17 miesięcy w Polsce). Spadek cen domów w Ameryce, liczony od szczytu hossy do obecnego poziomu, osiągnął większe rozmiary niż w naszym kraju (gdzie szacuje się go na kilkanaście procentach) i wynosi około 28 proc. Co ciekawe, wielkość zapasów nowych domów w USA cały czas się zmniejsza, z około 540 000 w lipcu 2007 roku do około 340 000 w styczniu 2009. Proces ten jest wynikiem znacznego obniżenia się podaży nowych domów wskutek ograniczenia inwestycji przez firmy deweloperskie.

Mimo drastycznego obniżenie podaży nowych domów przez deweloperów i spadku wielkości zapasów napięcia na rynku nieruchomości w USA nie zmniejszają się. Przyczyną tego jest spadająca z klifu wielkość sprzedaży mierzona ilością sprzedanych domów w jednym miesiącu (około 48 proc. spadku licząc rok do roku). To załamanie sprzedaży sprawia, że obecnie zapasy nowych domów odpowiadają wspomnianym wyżej 13,3 miesiącom sprzedaży choć jeszcze kilkanaście miesięcy temu odpowiadały 9,5 miesiącom.

Wartą odnotowania kwestią jest też, że podaż nowych domów na rynku nieruchomości w USA zmniejszyła się na relatywnie niższym poziome cenowym niż ten, na którym obecnie znajdują się ceny nieruchomości w Polsce (w USA ceny spadły o 28% od szczytów, w Polsce o kilkanaście procent). Zapasy nowych domów w USA zmniejszają się dzięki wyhamowaniu inwestycji przez firmy deweloperskie oraz dzięki popytowi generowanemu przez zachęconych niskimi cenami konsumentów. Naturalnie, do uruchomienia tego typu popytu potrzeba znacznego spadku cen.

Opisane powyżej procesy (wyhamowanie inwestycji deweloperskich, spadek zapasów nowych domów i pojawienie się konsumentów zachęconych niskimi cenami) nie doprowadziły jeszcze do odzyskania równowagi przez rynek nieruchomości w USA. By to się stało, potrzebne jest zahamowanie spadku sprzedaży, które może nastąpić gdy kolejne obniżki cen zachęcą jeszcze większą liczbę kupców do wejścia na rynek.

Polska to nie Ameryka, ale…

Dla postawienia trafnej prognozy zachowania cen nieruchomości w Polsce należy odpowiedzieć na pytanie: w jakim miejscu cyklu znajduje się rynek nieruchomości w naszym kraju?

Chciałbym zwrócić uwagę na dane opublikowane przez JW Construction dewelopera specjalizującego się w budowie mieszkań ze średniego i niższego segmentu, który publikuje szczegółowe dane o sprzedaży i zapasach nowych mieszkań. W 2006 roku deweloper sprzedał mieszkania warte 1058 mln złotych, rok później sprzedał mieszkania warte 1166 mln złotych natomiast w 2008 roku wartość wszystkich sprzedanych mieszkań wyniosła 203 mln złotych. Oznacza to olbrzymi, 82 proc. spadek sprzedaży w porównaniu z 2007 rokiem. To zdecydowanie gorsze dane od informacji o spadku sprzedaży nowych mieszkań w 6 największych aglomeracjach, który wyniósł około 30 proc.

JW Construction posiadał na koniec 2008 roku 1590 mieszkań do sprzedania. W 2008 roku spółka sprzedała 530 mieszkań, w tym w IV kwartale 90 lokali. Oznacza to, że przy założeniu poziomu sprzedaży z 2008 roku spółka ma zapasy mieszkań na 36 miesięcy sprzedaży czyli 3 lata. Sytuacja wygląda dużo bardziej pesymistycznie jeśli weźmie się pod uwagę średnią sprzedaż z IV kwartału. Wtedy zapasy mieszkań czołowego polskiego dewelopera można oszacować na 53 miesiące sprzedaży.

Inny duży deweloper Dom Development poinformował o spadku sprzedaży mieszkań w 2008 roku o 41,5 proc. Spadek sprzedaży w IV kwartale 2008 roku w porównaniu z IV kwartałem 2007 roku wyniósł 73 proc. Interesujące jest zestawienie liczby mieszkań oddanych do użytku w 2008 roku – 1815 z liczbą mieszkań sprzedanych w 2008 roku – 994. Naturalnie, duża część z oddanych do użytku mieszkań została sprzedana wcześniej i nie zwiększyła zapasów mieszkań do sprzedania, porównanie jednak tych danych pozwala wyobrazić sobie stan nierównowagi jaki powstał na rynku. Na koniec 2008 roku, Dom Development posiadał 1360 mieszkań w fazie realizacji oraz 7170 w fazie przygotowania projektów przy średniej miesięcznej sprzedaży na poziomie 83 mieszkań w 2008 roku i 30 w IV kwartale 2008 roku.

Wnioski

Podsumowując. Analiza danych o zmianie sprzedaży nowych mieszkań, zapasach mieszkań oraz zmianie liczby mieszkań oddawanych do użytku wskazuje na duże napięcia na rynku nieruchomości.

Załamaniu sprzedaży nowych mieszkań w Polsce nie towarzyszy równie silny spadek podaży mieszkań ani zmniejszenie zapasów nowych lokali. Oznaczać to może, że rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w dużo wcześniejszym punkcie cyklu niż rynek amerykański. Można więc oczekiwać, że także trend cenowy w naszym kraju podąży w kierunku wyznaczonym przez rynek amerykański.

Dane? Oto one. Według raportu GUS liczba oddanych do użytku mieszkań i domów przeznaczonych na sprzedaż i wynajem wzrosła o 49 proc. w 2008 roku i 23 proc. w styczniu 2009 roku w porównaniu z rokiem poprzednim. W tym samym czasie gwałtownie, o kilkadziesiąt procent, spadła liczba sprzedanych mieszkań. W IV kwartale 2008 roku deweloperzy notowali spadki sprzedaży o 70-80 proc., niektórzy z nich odnotowali nawet „negatywną sprzedaż mieszkań” czyli sytuację, w której więcej klientów zrezygnowało z kupna mieszkania niż podpisało nowe umowy.

Jeśli sprzedaż mieszkań w 2009 roku będzie oscylować gdzieś pomiędzy średnią sprzedażą w 2008 roku a średnią sprzedażą w IV kwartale 2008 roku to deweloperzy nie tylko nie będą mieli szans zmniejszyć swoich zapasów nowych mieszkań, ale mogą je jeszcze powiększyć. Scenariusz taki jest bardzo prawdopodobny. Dlaczego? O ile można przyjąć, że IV kwartał 2008 roku był wyjątkowy słaby ze względu na szok związany z wybuchem kryzysu finansowego, to jest raczej mało realne by sprzedaż mieszkań w 2009 roku okazała się lepsza niż w pierwszych trzech kwartałach 2008 roku.

Taki scenariusz stworzy dodatkową presję na deweloperów i skłoni ich do działań zwiększających sprzedaż. Dotyczy to przede wszystkim firm korzystając z dużej dźwigni finansowej i finansujących się krótkoterminowym długiem. Tacy deweloperzy będą musieli sprzedać mieszkania, by wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych. Czy w takiej sytuacji możliwe jest utrzymanie 10-15 proc. marż i cen mieszkań na obecnym poziomie?