O kredyt hipoteczny jest dziś łatwiej niż jeszcze dwa – trzy miesiące temu. Ale wciąż – nawet jeśli mamy 20 proc. wkładu własnego i dochody rzędu 5 tys. zł netto miesięcznie – bank może odrzucić nasz wniosek o pożyczkę

Banki przebierają dziś w klientach. W jaki sposób badają możliwości potencjalnych kredytobiorców? W czasie hossy na rynku nieruchomości koszty utrzymania biorącego pożyczkę plus rata kredytu nie mogły przekraczać 80 proc. jego dochodów. Dziś ten próg w wielu bankach nie może przekraczać 60 procent. To zaś, biorąc pod uwagę, jak wysokie podstawowe koszty życia przyjmują niektóre banki (np. Deutsche Bank dla trzyosobowej rodziny posiadającej auto i kupującej 40-metrowe mieszkanie, wylicza je na 3,4 tys. zł miesięcznie), dyskwalifikuje już na wstępie wielu chętnych do kupna mieszkania na kredyt.

O tym, jak trudno pożyczyć dziś na mieszkanie, dziennikarz „Rz” przekonał się na własnej skórze, podając się za osobę, która chce dostać 250 tys. zł kredytu na 30 lat, we frankach szwajcarskich albo złotych. Deklarował, że pracuje, ale na umowę na czas określony (do 2010 r.), razem z żoną zarabia miesięcznie 5 tys. zł netto, ma jedno dziecko na utrzymaniu i odłożone pieniądze na 20 proc. wkładu własnego (50 tys. zł).

Jakie były efekty poszukiwań? Czego wymagały banki i ile oraz z jakimi marżami były gotowe pożyczyć?

Dariusz Frydrych, doradca finansowy z Open Finance, uświadamia mi już na samym początku rozmowy, że nawet posiadanie kart kredytowych i debetów na kontach może dziś odebrać szansę na kredyt. – Karty i debety pana oraz pańskiej żony to łącznie 10,5 tysiąca złotych i nawet jeśli nie ma na nich zadłużenia, bank potraktuje je jako obciążenie – mówi Frydrych.

– Uwzględniając to, wasza zdolność kredytowa to w złotych tylko 240 tysięcy, ale gdyby państwo zlikwidowali te debety i karty, wzrosłaby o 30 tys. zł. A jest jeszcze jeden problem: przy umowie o pracę na czas określony niektóre z banków mogą zażądać co najmniej jednego poręczyciela, czego kiedyś w takich przypadkach nie robiły.

Tylko trzy – cztery banki

Na dodatek okazuje się, że mam niewielki wybór, bo w grę wchodzą tylko trzy – cztery banki (według Frydrycha większy wybór mają dopiero kredytobiorcy ze zdolnością kredytową od 360 tys. zł w górę). Doradca Open Finance nie chce powiedzieć, o które instytucje bankowe chodzi, ale to pewnie wynika z polityki firmy obawiającej się być może, że klient zasięgnąwszy informacji, będzie chciał załatwiać kredyt z bankiem na własną rękę.

Warunki kredytu też nie są rewelacyjne. Jak wiadomo, oprocentowanie kredytu składa się ze stawki WIBOR lub LIBOR oraz marży banku. W tym przypadku wynosiłoby ono łącznie ok. 6 proc., a sama marża od 1,35 do 2 proc. Do tego doszłaby prowizja od udzielenia pożyczki – 1,5 – 2 proc. jej wartości i wliczane w ratę ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki, co trwa nawet pół roku. To przy 250 tys. zł kredytu daje miesięczną ratę w wysokości co najmniej 1440 zł.

Ale jeszcze nie to jest najgorsze. Okazuje się bowiem, że według Open Finance nie mam co liczyć na franka, bo moja zdolność kredytowa w tej walucie to jedynie 180 tys. zł. – Za to, jeśli napisze pan wniosek o kredyt w złotych, ryzyko jego odrzucenia jest niewielkie – pociesza Frydrych.

Kilkanaście ofert

Lepsze wieści ma dla mnie Arkadiusz Bagiński, doradca finansowy Expandera. Wprawdzie nie mam, według niego wystarczającej zdolności kredytowej, aby wziąć kredyt we frankach w Deutsche Banku, oferującym stosunkowo niską marżę (3 proc.), ale za to w grę wchodzą dwa inne banki: Nordea i mBank (choć dopiero wtedy, gdy zlikwidujemy nasze karty kredytowe oraz debety). Słabą stroną tych ofert są jednak wysokie marże: odpowiednio 3,5 i 3,9 proc. W mBanku mógłbym ją obniżyć, ale tylko biorąc kredyt powyżej 300 tys. zł (obowiązuje tam zasada, że im większa pożyczka, tym niższa marża).

Na pocieszenie dowiaduję się, że w przypadku kredytów złotowych w Expanderze pod uwagę można brać aż kilkanaście banków. – W Pekao SA pańska orientacyjna zdolność kredytowa to 425 tys. zł, ale z państwa kartami kredytowymi i debetami już tylko 286 tys. złotych – mówi Bagiński. – W ING będzie to odpowiednio 414 tys. zł, ale z kartami – 327 tys. złotych. W zasadzie na kredyt złotówkowy w wysokości 250 tys. złotych może liczyć pan niemal w każdym banku, z którym współpracujemy.

Odmowa jest mało prawdopodobna. Bo jeśli kredytobiorca ma zdolność kredytową, nie kombinuje, a kupowana nieruchomość jest w porządku, negatywne decyzje zdarzają się właściwie tylko wtedy, gdy w trakcie rozpatrywania wniosku bank zmieni warunki kredytowania, podnosząc marże albo inaczej licząc zdolność kredytową.

Cztery propozycje

Podobnie jest w Finamo: zdolność kredytową we franku mam tylko w dwóch bankach, ale także pod warunkiem, że zlikwiduję karty kredytowe i debety. I nawet, gdy to zrobię, w szwajcarskiej walucie nie dostanę więcej niż 270 tys. zł.

W złotym wybór jest też dużo większy, ale tylko pozornie. Stosunkowo niskie marże – od 1,3 do 1,9 proc. – oferują bowiem jedynie cztery banki: BGŻ, Deutsche Bank, Nordea i Pekao SA. – Inne chcą więcej, do 5,72 procent, co daje bardzo drogi kredyt, o oprocentowaniu przekraczającym nawet 10 procent – mówi Ewa Krzyżańska, doradca finansowy Finamo.

źródło: Rzeczpospolita