W największych aglomeracjach już drugi kwartał z rzędu kurczyła się oferta nowych mieszkań. Nie trzeba się jednak spieszyć z kupnem, bo wciąż jest ich dużo, a i ceny najpewniej jeszcze spadną.

Takie wnioski wypływają z raportu, który ogłosiła wczoraj firma doradcza Reas. Policzyła ona, że w Warszawie, Krakowie, Łodzi, we Wrocławiu, w Poznaniu i Trójmieście deweloperzy oferowali pod koniec marca w sumie prawie 33,8 tys. mieszkań, w tym ponad 5,9 tys. gotowych. Jednak w porównaniu z grudniem 2008 r. ta oferta skurczyła o 3,5 tys. mieszkań. A dodajmy, że w szczytowym trzecim kwartale ubiegłego roku było ich blisko 38,4 tys.

Katarzyna Kuniewicz z Reasa wyjaśnia, że nie świadczy to o ożywieniu rynku. Wręcz przeciwnie, np. w liczącej przeszło 750 tys. mieszkańców Łodzi rynek praktycznie zamarł. W pierwszym kwartale tutejsi deweloperzy mieli zerową sprzedaż! Ściślej, sprzedali 100 mieszkań, ale równocześnie tyle samo mieszkań zwrócili klienci, którzy rozwiązali umowy z deweloperami. We wszystkich sześciu aglomeracjach Reas doliczył się 1020 zwrotów na 4,4 tys. sprzedanych w tym czasie mieszkań.

W tej sytuacji deweloperzy zamrozili wiele zaplanowanych na ten rok inwestycji. W efekcie nowych ofert pojawiło się na rynku w pierwszym kwartale tylko niespełna 2,6 tys.

Z drugiej strony oferta mieszkań w stosunku do tempa ich sprzedaży wciąż jest ogromna. Kuniewicz przyznaje, że gdyby tempo z ostatnich sześciu miesięcy miało się utrzymać, to np. w Warszawie ostatnie budowane obecnie mieszkania (w ofercie jest ich przeszło 15,4 tys.) zniknęłyby z rynku niemal za trzy lata, a w Łodzi (1,3 tys. mieszkań w sprzedaży) – za dwa lata. A i to przy założeniu, że deweloperzy nie zaczną w tym czasie żadnej nowej inwestycji.

W Reasie podkreślają, że taki scenariusz jest mało prawdopodobny, bo wielu deweloperom zależy na szybkim pozbyciu się zapasów. Obniżają więc ceny ofertowe (w ciągu roku spadły średnio o 13 proc.), a gdy dochodzi do negocjacji, są skłonni je obniżyć jeszcze o kolejne 10-15 proc. Co ciekawe, w ofercie warszawskich firm deweloperskich nie ma mieszkań w cenie poniżej 5 tys. zł za m kw., a jednak Reas odnotował w stolicy takie transakcje.

Mimo to w pierwszym kwartale przybyło gotowych pustostanów. Najwięcej jest ich w Krakowie – 1430. Stanowiły tam już niemal jedną czwartą wszystkich dostępnych na rynku (w grudniu 2008 r. – 13 proc.). Z kolei we Wrocławiu udział gotowych mieszkań (1310) w ofercie firm deweloperskich wzrósł z 13 proc. w grudniu aż do 30 proc. w marcu. Jedynie w stolicy wskaźnik pustostanów wciąż jest jednocyfrowy (9 proc.). Zdaniem prezesa Reasa Kazimierza Kirejczyka świadczy to o tym, że warszawiacy najchętniej kupują mieszkania, które są już gotowe lub prawie gotowe. Zwraca on też uwagę, że bogactwo oferty bywa iluzoryczne. Za atrakcyjne w stolicy uważa się np. takie, które są zlokalizowane blisko metra. Wśród 1350 gotowych mieszkań w całym mieście analitycy Reasa znaleźli zaledwie 16 położonych nie dalej niż 2 km od metra, a ich cena nie przekracza 500 tys. zł.

Kirejczyk obawia się, że za dwa, trzy lata grozi nam posucha mieszkaniowa. Wprawdzie przyznaje, że deweloperzy mają przygotowanych wiele inwestycji, ale te nie ruszą od razu, jeśli banki nie zapewnią ich finansowania. – Niestety, sektor finansowy zawsze reaguje z pewnym opóźnieniem – mówi Kirejczyk.

Według niego spadki cen mieszkań wyhamują już pod koniec roku, a prawdopodobnie w 2011 r. znów zaczną rosnąć. Prognoza Reasa mówi o przeszło 10-proc. podwyżce cen mieszkań w Warszawie w latach 2013-2014. Kirejczyk zastrzega równocześnie, że nastąpi jeszcze większe rozwarstwienie cen. Chodzi o to, że mieszkania na początku budowy będą – ze względu na ryzyko dla kupujących – znacznie tańsze niż na jej ukończeniu. Kirejczyk przyznaje, że ta prognoza opiera się na założeniu, że już w przyszłym roku banki znów zaczną chętnie udzielać kredytów mieszkaniowych, a Polacy zaczną po nie sięgać: – Kredytów jest w tej chwili tak mało nie dlatego, że nie ma na nie chętnych, ale dlatego że banki nie chcą ich udzielać.

Jednak nie wszyscy analitycy zgadzają się z taką opinią. Np. Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl uważa, że amatorów mieszkań za kredyt jeszcze długo będzie niewielu. Ceny mieszkań miałyby zaś osiągnąć dno co najmniej za trzy lata.

źródło: Gazeta Wyborcza