Kwartalna analiza rynku nieruchomości w Polsce

W temacie: Aktualności, Aktualności, Banki i kredyty, Deweloperzy i mieszkania

Czynniki makroekonomiczne

• Kryzys finansowy oddziaływujący w największym stopniu na kondycję sektora bankowego ma również swoje odbicie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Znaczne problemy płynnościowe polskich i zagranicznych banków przyspieszyły rozpoczęcie korekty cen nieruchomości. Obserwowane w 2008r. spadki cen mieszkań początkowo m.in. w Hiszpanii i Wielkiej Brytanii już od IV kw. 2008 r. notowane są na krajowym rynku.

• Pomimo załamania w sektorze budownictwa mieszkaniowego i symptomów jego negatywnego oddziaływania na całą gospodarkę dane statystyczne w dalszym ciągu wykazują dodatnie odczyty. W I kw. 2009 r. wartość dodana brutto w budownictwie odnotowała ponownie wzrost o 0,5% r/r. Ponadto zarówno zatrudnienie jak i wynagrodzenie w sektorze budowlanym w I kw. 2009 r. wzrosło, odpowiednio o 5,0 % r/r i 7,0 % r/r.

• Jednocześnie występuje wysokie zagrożenie redukcji zatrudnienia w kolejnych miesiącach. Poza wysokim prawdopodobieństwem bankructw firm deweloperskich istnieje znacznie większe ryzyko upadku szeregu firm związanych z działalnością wykończeniową, remontowo- usługową, produkcją i sprzedażą materiałów budowlanych.

• Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych stanowi istotne zagrożenie utraty wartości lokali będących zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. Problem ten w największym stopniu dotyczy kredytów udzielanych w okresie 2007- I połowa 2008 r. na LtV 100% i więcej.

• Gwałtowne osłabienie się waluty krajowej i znaczne wahania kursowe determinują wycofywanie się sektora bankowego z finansowania polskiego rynku nieruchomości przy pomocy bardzo popularnych przed kryzysem kredytów walutowych. Obecnie obserwujemy wzrost zainteresowania mniej ryzykownymi kredytami hipotecznymi nominowanymi w walucie krajowej. Na taką tendencję korzystnie wpływa zmniejszenie się dysproporcji pomiędzy kosztem odsetkowym nowych kredytów hipotecznych zaciąganych w złotym w porównaniu do kredytów nominowanych we franku szwajcarskim (spadek krajowych stóp procentowych przy jednoczesnych niskich stopach procentowych w Szwajcarii i strefie euro ale przy wysokich często kilkukrotnie wyższych – marżach odsetkowych dla kredytów walutowych).

Rynek nieruchomości mieszkaniowych

• Rynek mieszkaniowy szybko dostosowuje się do sytuacji kryzysowej. W I kw. 2009 r. przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON ukształtowały się na poziomie 5 179,3 zł. Oznacza to roczny spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 414 zł, tj. o 7,4% r/r. W polityce cenowej widać, zarówno ze strony, deweloperów, jaki i gospodarstw domowych, dostosowywanie cen do wskaźników obowiązujących w programie „Rodzina na swoim”. Kredyty z rządową dopłatą do odsetek stały się i w dalszym ciągu będą jednym z głównych źródeł współfinansowania zakupu mieszkań.

• Obniżenie poziomu cen na rynku mieszkaniowym w I kw. 2009 r. wpłynęło na wzrost popytu w porównaniu z końcowymi miesiącami 2008 r. W analizowanym okresie poprawiły się wyniki sprzedaży mieszkań największych deweloperów. Odnotowano również wzrost liczby udzielonych nowych kredytów hipotecznych. W I kw. 2009 r. banki udzieliły ponad 35 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną wartość ok. 7 mld zł., podczas gdy kwartał wcześniej przybyło jedynie 12 tys. nowych kredytów. W dalszym ciągu skala kredytowania jest znacznie mniejsza, w ujęciu rocznym spadek wyniósł 40%.

• W obliczu niewielkiego popytu oraz ograniczonych możliwościach kredytowania inwestycji, deweloperzy wstrzymują realizację nowych projektów. W okresie I-IV 2009 r. spadła o 35,0% r/r liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych (38,8 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 19,1% r/r pozwoleń na budowę mieszkań (58,8 tys.). Jednocześnie narasta różnica miedzy liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto. Zjawisko ograniczania nowych inwestycji będzie w dalszym ciągu kontynuowane i utrzyma się w 2010 r. Kluczowe znaczenie dla ponownego wzrostu inwestycji deweloperskich będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej zapewniającej finansowanie nowych inwestycji.

• Obecna trudna sytuacja może być wykorzystana do wzmocnienia pozycji przez część deweloperów w przyszłości. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie na przełomie lat 2010 i 2011 podaż mieszkań drastycznie spadnie i jeśli banki zwiększą liczbę udzielanych kredytów hipotecznych to ceny znowu zaczną szybko rosnąć. Racjonalne prowadzenie inwestycji w okresie kryzysu i odpowiednio wczesne wprowadzenie na rynek nowych inwestycji wraz z postępującym ożywieniem gospodarczym będzie wpływało na umocnienie pozycji rynkowej danego przedsiębiorstwa.

• Nieznaczny wzrost popytu na mieszkania przy jednoczesnej wysokiej podaży nieruchomości, których budowę rozpoczęto w latach 2007- 2008 będzie podtrzymywał tendencję spadkową cen lokali w kolejnych kwartałach 2009 r.

• Spadek cen mieszkań wywoła w kolejnych kwartałach 2009 r. wzrost podaży na rynku wynajmu mieszkań. Istotna grupa inwestorów indywidualnych wycofa ze sprzedaży swoją nieruchomość na rzecz wynajmu i opóźnienia sprzedaży do czasu ponownego wzrostu cen.

Rynek działek budowlanych

• Wraz z nasileniem kryzysu zakończył się okres hossy na rynku działek budowlanych z przełomu I i II polowy 2008 roku. Obecnie podobnie jak na rynku mieszkaniowym dominują spadki cen. Dane bazy AMRON pokazują, że średnia cena 1mkw. działki budowlanej w I kw. 2009 r. była równa 252,8 zł. Wielkość ta jest o 4,3 % niższa w stosunku do poprzedniego kwartału, jednocześnie pozostała o 10,4% wyższa do cen w analogicznym okresie 2008 r.

• Ziemia charakteryzuje się mniejszym potencjałem do głębokich spadków jej cen. Szczególnie w segmencie małoobszarowych działek przeznaczanych pod budownictwo jednorodzinne. Sentymentalne podejście właściciela do posiadanego gruntu zmniejsza jego skłonność do istotnej obniżki cen. Podaż takich gruntów w najbliższych okresach spadnie, a decyzja o sprzedaży działki zostanie odłożona w czasie, prawdopodobnie do momentu ponownego wzrostu cen.

• Oczekiwany wzrost podaży wielkoobszarowych działek budowlanych. Zbyciem tego typu nieruchomości mogą być zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest niekorzystna, a szybka sprzedaż gruntu pozwoli na sfinansowanie już rozpoczętych inwestycji. Pomimo, że ceny takich działek będą znacznie tańsze to popyt na nie może być niewielki z uwagi na spadek liczby planowanych do rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych.

Ziemia rolna

• Ceny na rynku ziemi ornej pozostają w trendzie wzrostowym. Przeciętny ich poziom w obrocie międzysąsiedzkim w I kw. 2009 r. był równy 16 719,7 zł/ha, a ziem pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa 13 660 zł/ha. Wzrost dysproporcji pomiędzy cenami zwiększył się z uwagi na nieznaczny spadek średniej ceny ziem pochodzących z Zasobu WRSP (o 1,8% kw/kw, wzrost o 16,1% r/r) przy wzroście (o 8,3% kw/kw i 14,9% r/r) cen ziemi będącej w obrocie prywatnym. Najdroższe w obu przypadkach (ponad 20 tys. zł/ha) są ziemie rolne zlokalizowane w woj. kujawsko- pomorskim i wielkopolskim, najtańsze zaś w woj. lubuskim (ok. 10tys. zł/ha).

• Pomimo znacznego spadku opłacalności produkcji mleka i jego przetworów (głównych środków finansowych płynących z hodowli bydła i owiec, które korzystają z upraw użytków zielonych) ceny łąk w I kw. 2009 r. wzrosły. Średnia cena 1ha łąki w analizowanym okresie wynosiła ok. 11 981 zł. tj., wzrost o 12,4 % r/r i 9,4 % kw/kw. Jednocześnie w dalszym ciągu łąki są znacznie tańsze (o ok. 39,5% w I kw. 2009 r.) od gruntów ornych.

• Oczekujemy w kolejnych kwartałach 2009 r. spadku dynamiki wzrostu cen użytków rolnych. Główne determinanty to: niższe niż w ubiegłym roku oczekiwania na wielkość przychodów z produkcji rolnej, średnio o ok. 40-50% z upraw zbożowych i 30-40%- z rzepaku i ziemniaków, relatywnie wyższe koszty zakupu środków produkcji i trudniej osiągalny kredyt (wzrost marż odsetkowych oraz ograniczenie akcji kredytowej).

źródło: BGŻ

Tagi: ceny mieszkań, działki budowlane, grunty rolne, kryzys finansowy, osłabienie złotego, rynek mieszkaniowy, rynek nieruchomości, sytuacja rynku, ziemia rolna