Nowe mieszkania czekają na nabywców – to okazja do korzystnych upustów. Trochę drgnęła na rynku wtórnym, ale i tam sprzedają się głównie lokale małe.

Sprzedaż nowych mieszkań drastycznie spadła w tym roku. – Szczególnie jest to zauważalne w przypadku przedsprzedaży. Pod koniec 2008 roku sprzedanych było 47 proc. mieszkań planowanych do oddania w pierwszej połowie 2009 roku i tylko 12 proc. lokali, które mają zostać oddane w jego drugiej połowie – mówi Katarzyna Kuniewicz z firmy Reas, eksperta w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. – Co kwartał sprzedaje się w Poznaniu nie więcej niż 400 mieszkań, a w przypadku I kwartału 2009 roku jest to wielki sukces – dodaje.

Oczywiście główną przyczyną jest niedostępność kredytów, ale potencjalnych klientów przed poważnymi zobowiązaniami finansowymi powstrzymuje też obawa przed bezrobociem.

Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym spadła w ciągu pół roku z poziomu 6600 zł we wrześniu 2008 do 5500 zł za metr kwadratowy w I kwartale 2009 roku, ale trzeba zaznaczyć, że cena ofertowa nie ulega zazwyczaj zmianie, ale można wynegocjować duży upust, stąd tak duża rozbieżność.

– Nie ma silnej presji na obniżki, ale deweloperzy stali się bardziej elastyczni – tłumaczy Kuniewicz.

W Poznaniu najszybciej deweloperzy zaczęli przesuwać termin sprzedaży na moment zakończenia inwestycji. Mówiąc prościej – nie sprzedaje się już dziury w ziemi, ale czeka się do momentu, kiedy potencjalny klient będzie mógł obejrzeć lokal. – Jest to najlepsza metoda, wtedy jest największa szansa, że mieszkanie zostanie sprzedane – wyjaśnia Kuniewicz.

Kredyt w mBank w CHF na 100% wartości mieszkania !

Wysoki kurs franka szwajcarskiego dodatkowo wpływa na atrakcyjność kredytów w tej walucie gdyż gdy złoty będzie się umacniał Twój kredyt automatycznie sam się spłaci. mBank jako jeden z nielicznych banków oferuje kredyty hipoteczne kredytowane na 100% wartości mieszkania. Nie zwlekaj poznaj szczegóły oferty i skontaktuj się z doradcą…[czytaj dalej…]

Deweloperzy wprowadzają też coraz mniej mieszkań do sprzedaży, wiąże się to ze znacznym spadkiem popytu. Przetrzymywanie lokali jest to wyjściem szczególnie dla firm, które mają kapitał na dokończenie inwestycji i mogą sobie pozwolić na przeczekanie i wystawienie mieszkań w momencie, kiedy rynek się ustabilizuje. – Dla porównania w szczytowym okresie, w 2007 roku, do sprzedaży wprowadzono aż 4,5 tys. mieszkań. W 2009 będzie ich ok. 1,2 tys. To kurczenie się rynku powoduje, że Poznań oddala się od Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia czy Warszawy, a więc największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Rynek nieruchomości w Poznaniu jest specyficzny, ponieważ dominują tutaj deweloperzy lokalni, ale między innymi dzięki temu mają szansę dokończyć inwestycje i sprzedać mieszkania, bo zazwyczaj nie są to inwestycje ogromne – mówi Kuniewicz.

Kiedy sytuacja się poprawi? – Trudno odpowiedzieć na to pytanie. Zakładamy, że będzie to okres dwóch, a w wersji pesymistycznej aż czterech lat. Wszystko zależy od impulsu bankowego, a więc kiedy powróci do normy udzielanie kredytów, również deweloperzy odetchną – przekonuje Kuniewicz.

Rynek wtórny wraca do gry?

– Można powiedzieć, że zapaść na rynku wtórnym trwała do lutego bieżącego roku – mówi Adam Henclewski, właściciel firmy Henclewski Nieruchomości. – W tym okresie nie było żadnych zainteresowanych kupnem – dodaje. Od marca natomiast zauważalne jest lekkie ożywienie na rynku wtórnym, które trwa aż do dziś. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się w tej chwili 2 pokojowe mieszkania o powierzchni do 50 m kw. oraz mniejsze domy do 650 tys. zł. – Poszukujący mieszkania chcą się zamknąć w cenie 200-300 tys. zł. W ogóle nie obserwuje się ruchu w obszarze mieszkań większych, a co za tym idzie droższych – zaznacza Henclewski.

Spadek cen można zaobserwować już na poziomie cen ofertowych, ale największe obniżki osiągane są w momencie zakupu i dotyczą negocjowanych upustów. – Jednak prawdą jest, że osoba zmuszona do sprzedaży mieszkania w szybkim terminie znacznie bardziej obniży cenę, niż ta, która ze sprzedażą lokalu się nie spieszy. Tak zresztą było zawsze – zauważa Adam Henclewski. Czy kryzys sprzyja osobom, które na zakup mają odłożone pieniądze? – Nie wydaje się, żeby ten fakt jakoś znacząco wpływał na cenę mieszkania. Za to można zaobserwować w tym czasie wzrost liczby osób, które właśnie za gotówkę chcą kupić lokal – tłumaczy Henclewski. Jednak obniżka cen na rynku wtórnym sprawia, że osoby z gotówką zyskają na kupnie nawet kilka tysięcy. A co dobrego przyniósł kryzys? – Chyba tylko to, że na rynku jest dużo ofert i naprawdę jest w czym wybierać – mówi Adam Henclewski.

Za co kupować

Gorzej z finasowaniem takich zakupów. – Niestety kredyty hipoteczne nadal są trudno dostępne – mówi Marcin Krasoń, analityk Open Finance. – Banki mają teraz wyśrubowane wymagania i bardzo duże marże. Przed dwoma laty dostępne kredyty miały marże nawet na poziomie 1 proc. Teraz w niektórych bankach przekraczają 4,5 proc. – tłumaczy.

Kolejne informacje też nie są pocieszające. Opcja sfinansowania w 100 proc. kupna mieszkania jest praktycznie niedostępna, szczególnie dotyczy to kredytów walutach obcych, w tym tak popularnym do niedawna franku szwajcarskim.

– Przykładowo Deutsche Bank PBC ma w swojej ofercie kredyt we franku na 100 proc. wartości nieruchomości, ale żeby go dostać trzeba zarabiać 12 tys. zł netto. BPH natomiast da klientowi kredyt we frankach pod warunkiem, że… w tej walucie będzie on też zarabiał – wyjaśnia Krasoń.

Za to wiele z banków ma w swojej ofercie możliwość transakcji wiązanej tzw. cross – sell, a więc oprócz kredytu można wziąć kartę kredytową i otworzyć rachunek. W ten sposób można wynegocjować niższą marżę. – To przyniesie wymierne korzyści, bo żaden rachunek nie kosztuje tyle, ile możemy zaoszczędzić – zapewnia Krasoń.

Tabela prawdę ci powie

100 tys. zł – tyle kosztuje najtańsza kawalerka w Poznaniu. Tylko 500 zł więcej kosztuje dwupokojowe mieszkanie w Szreniawie. A za dwa pokoje w Kaliszu zapłacić można 94 tys. zł. Te kwoty to faktyczna cena, jaką zapłacił kupujący. Jeszcze pod koniec sierpnia 2008 roku za wymagające remontu dwupokojowe mieszkanie w czteropiętrowym bloku na Ratajach sprzedający żądał 216 tys. zł. Wynegocjować udało się wtedy tylko trzy tysiące. Teraz za podobne mieszkanie z umeblowaną kuchnią klient zapłacił 185 tys. Nadal najniższe ceny utrzymują się poza Poznaniem. Za cztery pokoje w Gnieźnie klient zapłacił 210 tys., za tą cenę w Poznaniu nie kupi się nawet mieszkania trzypokojowego, którego cena jest tutaj wyższa średnio o 100 tys. zł.

źródło: Gazeta Dom