Ceny mieszkań spadły, tylko za co je kupić?

W temacie: Aktualności, Banki i kredyty, Ceny mieszkań, Deweloperzy i mieszkania

Ceny mieszkań spadły, tylko za co je kupić?Nowe mieszkania czekają na nabywców – to okazja do korzystnych upustów. Trochę drgnęła na rynku wtórnym, ale i tam sprzedają się głównie lokale małe.

Sprzedaż nowych mieszkań drastycznie spadła w tym roku. – Szczególnie jest to zauważalne w przypadku przedsprzedaży. Pod koniec 2008 roku sprzedanych było 47 proc. mieszkań planowanych do oddania w pierwszej połowie 2009 roku i tylko 12 proc. lokali, które mają zostać oddane w jego drugiej połowie – mówi Katarzyna Kuniewicz z firmy Reas, eksperta w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. – Co kwartał sprzedaje się w Poznaniu nie więcej niż 400 mieszkań, a w przypadku I kwartału 2009 roku jest to wielki sukces – dodaje.

Oczywiście główną przyczyną jest niedostępność kredytów, ale potencjalnych klientów przed poważnymi zobowiązaniami finansowymi powstrzymuje też obawa przed bezrobociem.

Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym spadła w ciągu pół roku z poziomu 6600 zł we wrześniu 2008 do 5500 zł za metr kwadratowy w I kwartale 2009 roku, ale trzeba zaznaczyć, że cena ofertowa nie ulega zazwyczaj zmianie, ale można wynegocjować duży upust, stąd tak duża rozbieżność.

– Nie ma silnej presji na obniżki, ale deweloperzy stali się bardziej elastyczni – tłumaczy Kuniewicz.

W Poznaniu najszybciej deweloperzy zaczęli przesuwać termin sprzedaży na moment zakończenia inwestycji. Mówiąc prościej – nie sprzedaje się już dziury w ziemi, ale czeka się do momentu, kiedy potencjalny klient będzie mógł obejrzeć lokal. – Jest to najlepsza metoda, wtedy jest największa szansa, że mieszkanie zostanie sprzedane – wyjaśnia Kuniewicz.

Deweloperzy wprowadzają też coraz mniej mieszkań do sprzedaży, wiąże się to ze znacznym spadkiem popytu. Przetrzymywanie lokali jest to wyjściem szczególnie dla firm, które mają kapitał na dokończenie inwestycji i mogą sobie pozwolić na przeczekanie i wystawienie mieszkań w momencie, kiedy rynek się ustabilizuje. – Dla porównania w szczytowym okresie, w 2007 roku, do sprzedaży wprowadzono aż 4,5 tys. mieszkań. W 2009 będzie ich ok. 1,2 tys. To kurczenie się rynku powoduje, że Poznań oddala się od Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia czy Warszawy, a więc największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Rynek nieruchomości w Poznaniu jest specyficzny, ponieważ dominują tutaj deweloperzy lokalni, ale między innymi dzięki temu mają szansę dokończyć inwestycje i sprzedać mieszkania, bo zazwyczaj nie są to inwestycje ogromne – mówi Kuniewicz.

Kiedy sytuacja się poprawi? – Trudno odpowiedzieć na to pytanie. Zakładamy, że będzie to okres dwóch, a w wersji pesymistycznej aż czterech lat. Wszystko zależy od impulsu bankowego, a więc kiedy powróci do normy udzielanie kredytów, również deweloperzy odetchną – przekonuje Kuniewicz.

Rynek wtórny wraca do gry?

– Można powiedzieć, że zapaść na rynku wtórnym trwała do lutego bieżącego roku – mówi Adam Henclewski, właściciel firmy Henclewski Nieruchomości. – W tym okresie nie było żadnych zainteresowanych kupnem – dodaje. Od marca natomiast zauważalne jest lekkie ożywienie na rynku wtórnym, które trwa aż do dziś. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się w tej chwili 2 pokojowe mieszkania o powierzchni do 50 m kw. oraz mniejsze domy do 650 tys. zł. – Poszukujący mieszkania chcą się zamknąć w cenie 200-300 tys. zł. W ogóle nie obserwuje się ruchu w obszarze mieszkań większych, a co za tym idzie droższych – zaznacza Henclewski.

Spadek cen można zaobserwować już na poziomie cen ofertowych, ale największe obniżki osiągane są w momencie zakupu i dotyczą negocjowanych upustów. – Jednak prawdą jest, że osoba zmuszona do sprzedaży mieszkania w szybkim terminie znacznie bardziej obniży cenę, niż ta, która ze sprzedażą lokalu się nie spieszy. Tak zresztą było zawsze – zauważa Adam Henclewski. Czy kryzys sprzyja osobom, które na zakup mają odłożone pieniądze? – Nie wydaje się, żeby ten fakt jakoś znacząco wpływał na cenę mieszkania. Za to można zaobserwować w tym czasie wzrost liczby osób, które właśnie za gotówkę chcą kupić lokal – tłumaczy Henclewski. Jednak obniżka cen na rynku wtórnym sprawia, że osoby z gotówką zyskają na kupnie nawet kilka tysięcy. A co dobrego przyniósł kryzys? – Chyba tylko to, że na rynku jest dużo ofert i naprawdę jest w czym wybierać – mówi Adam Henclewski.

Za co kupować

Gorzej z finasowaniem takich zakupów. – Niestety kredyty hipoteczne nadal są trudno dostępne – mówi Marcin Krasoń, analityk Open Finance. – Banki mają teraz wyśrubowane wymagania i bardzo duże marże. Przed dwoma laty dostępne kredyty miały marże nawet na poziomie 1 proc. Teraz w niektórych bankach przekraczają 4,5 proc. – tłumaczy.

Kolejne informacje też nie są pocieszające. Opcja sfinansowania w 100 proc. kupna mieszkania jest praktycznie niedostępna, szczególnie dotyczy to kredytów walutach obcych, w tym tak popularnym do niedawna franku szwajcarskim.

– Przykładowo Deutsche Bank PBC ma w swojej ofercie kredyt we franku na 100 proc. wartości nieruchomości, ale żeby go dostać trzeba zarabiać 12 tys. zł netto. BPH natomiast da klientowi kredyt we frankach pod warunkiem, że… w tej walucie będzie on też zarabiał – wyjaśnia Krasoń.

Za to wiele z banków ma w swojej ofercie możliwość transakcji wiązanej tzw. cross – sell, a więc oprócz kredytu można wziąć kartę kredytową i otworzyć rachunek. W ten sposób można wynegocjować niższą marżę. – To przyniesie wymierne korzyści, bo żaden rachunek nie kosztuje tyle, ile możemy zaoszczędzić – zapewnia Krasoń.

Tabela prawdę ci powie

100 tys. zł – tyle kosztuje najtańsza kawalerka w Poznaniu. Tylko 500 zł więcej kosztuje dwupokojowe mieszkanie w Szreniawie. A za dwa pokoje w Kaliszu zapłacić można 94 tys. zł. Te kwoty to faktyczna cena, jaką zapłacił kupujący. Jeszcze pod koniec sierpnia 2008 roku za wymagające remontu dwupokojowe mieszkanie w czteropiętrowym bloku na Ratajach sprzedający żądał 216 tys. zł. Wynegocjować udało się wtedy tylko trzy tysiące. Teraz za podobne mieszkanie z umeblowaną kuchnią klient zapłacił 185 tys. Nadal najniższe ceny utrzymują się poza Poznaniem. Za cztery pokoje w Gnieźnie klient zapłacił 210 tys., za tą cenę w Poznaniu nie kupi się nawet mieszkania trzypokojowego, którego cena jest tutaj wyższa średnio o 100 tys. zł.

źródło: Gazeta Dom

Tagi: , , , , ,

Skomentuj