Kredyt hipoteczny – ile, w jakiej walucie i na jak długo?

W temacie: Banki i kredyty, Kredyt bez tajemnic

W którym banku, na jak długo, w jakiej walucie, z wkładem czy bez wkładu własnego? Jeżeli postanowiłeś wziąć kredyt hipoteczny, nie unikniesz odpowiedzi na te pytania.

Koniec z wynajmowaniem mieszkania! Jeżeli uznałeś, że wolisz spłacać raty kredytowe niż płacić czynsz, to zrobiłeś pierwszy ważny krok na drodze do kredytu hipotecznego. Ale od czego zacząć, co należy wiedzieć o kredycie, w którym banku go zaciągnąć? Przede wszystkim nie działaj pochopnie. Decyzje podjęte przez ciebie na początku, wpłyną na komfort spłaty w następnych latach. Pamiętaj, że z kredytem będziesz musiał żyć kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.

Oceń swoje możliwości

W pierwszej kolejności powinien sprawdzić czy na kredyt w ogóle możesz sobie pozwolić. Żeby go otrzymać, nie musisz osiągać dochodów tylko z tytułu umowy o pracę. Banki akceptują też inne formy zatrudnienia. Dla banku przede wszystkim liczy się twoja zdolność kredytowa, a więc to czy twoje dochody pozwolą na spłatę miesięcznych rat. Żeby ją sprawdzić, możesz skorzystać z kalkulatorów znajdujących się na stronach internetowych banków. Wpisując miesięczne zarobki i okres kredytowania zobaczysz na jak duży kredyt możesz liczyć.

Generalnie na ratę powinieneś zarezerwować mniej więcej połowę miesięcznych zarobków. Pamiętaj, że o kredyt możesz wnioskować razem ze współmałżonkiem lub inną osobą. W takiej sytuacji bank sumuje zarobki, a zdolność kredytowa dzięki temu rośnie. To jeden z najważniejszych szacunków, bo dzięki niemu wiesz jak duży kredyt dostaniesz. Możesz też zacząć szukać mieszkanie na twoją kieszeń.

Okres spłaty – wydłużaj rozsądnie

Licząc zdolność kredytową zapewne zauważyłeś, że wydłużenie okresu kredytowania (przy tych samych zarobkach), zwiększa twoją zdolność kredytową, czyli możesz zaciągnąć większy kredyt. Większość banków udziela kredytów na maksymalnie 30 lat, choć jest kilka, które pożyczają na 40 lat. Okres kredytowania to jeden z parametrów kredytów, na który masz wpływ. Pamiętaj jednak, że dłuższy okres spłaty co prawda obniży twoje miesięczne raty, ale zwiększy sumę odsetek, które będziesz musiał oddać bankowi. O ile więcej? Załóżmy, że bierzesz kredyt na 30 lat z oprocentowaniem 7 proc. W takiej sytuacji, oprócz pożyczonego kapitału (300 tys. zł), musiałbyś oddać ok. 420 tys. zł odsetek. Jeżeli wydłużysz okres spłaty do 40 lat, rata spadnie o około 150 zł, ale suma odsetek wyniesie już prawie 600 tys. zł! Dobrze się więc zastanów czy wydłużanie do oporu okresu kredytowania leży w twoim interesie.

W walucie taniej, ale ryzykowniej

Na ten parametr kredytu też masz wpływ. W ofercie banów znajdziesz dzisiaj kredyty złotowe, w euro, rzadziej we frankach szwajcarskich, chociaż do niedawna ta waluta królowała wśród polskich kredytobiorców. Pewnie słyszałeś, że kredyty walutowe są tańsze niż złotowe. To prawda. Dzieje się tak dzięki niższemu oprocentowaniu tych pierwszych. Pamiętaj jednak, że oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać. Dzisiaj są tańsze, ale nie ma gwarancji, że zawsze tak będzie. Aktualnie zmienna część oprocentowania kredytów walutowych, tzw. stawka LIBOR dla kredytu w euro wynosi ok. 0,5 proc. Stawka WIBOR, odpowiednik LIBOR-u dla kredytów złotowych, przekracza 4 proc. Stąd bierze się atrakcyjność kredytów w walutach obcych.

Decydując się na kredyt walutowy, bierzesz jednak na siebie bardzo duże ryzyko – kursowe. Twój kredyt i miesięczne raty wyrażone będą w walucie kredytu. Załóżmy, że bierzesz kredyt w euro i chcesz pożyczyć 300 tys. zł. Bank wypłaci ci owe 300 tys. zł, ale po kursie euro z dnia wypłaty. Jeżeli kurs wynosi np. 4 zł, pożyczasz od banku 75 tys. euro. Twoja miesięczna rata również wyrażona będzie w euro. Powiedzmy, że wynosi ona 200 euro. Gdyby kurs euro był niezmienny, co miesiąc musiałbyś spłacać 800 zł (200 x 4 zł). Problem jednak w tym, że kurs jest w ciągłym ruchu. Jeżeli złoty się umacnia, a więc potrzebujemy mniej złotych na zakup tej samej ilości euro, zyskujesz. Jeżeli euro kosztowałoby nie 4 zł a np. 3,5 zł, na miesięcznej racie zaoszczędziłbyś 100 zł. Ale jeśli euro zdrożeje np. do 4,5 zł, musiałbyś zapłacić o 100 zł więcej. To jest właśnie ryzyko kursowe. Zmiany kursu mogą działać na twoją korzyść, ale mogą też skutecznie wydrenować twoją kieszeń. Jeżeli sprawdzi się drugi scenariusz, pretensje możesz mieć tylko do siebie. Jeśli nie akceptujesz ryzyka kursowego, weź po prostu kredyt w złotych.

Negocjuj marżę!

Oprocentowanie to najważniejszy element kredytu hipotecznego. Składa się ono z dwóch części: stałej marży i zmiennej stawki WIBOR (kredyty złotowe) i LIBOR (kredyty walutowe). W dużym uproszczeniu WIBOR i LIBOR to stawki oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym – banki, które mają nadwyżki, mogę udzielać kredytów innym bankom po tych właśnie stawkach. Na ich wysokość wpływa ogólna sytuacja gospodarcza, poziom inflacji i polityka pieniężna w Polsce czy strefie euro. Ponieważ WIBOR i LIBOR są stawkami zmiennymi, oprocentowanie kredytu hipotecznego może się zmieniać. Drugą częścią składową oprocentowania jest marża, która jest stała w całym okresie kredytowania. Jej wysokość zależy m.in. od kwoty kredytu, od tego, czy na zakup mieszkania przeznaczasz, i ile swoich oszczędności (tzw. wkład własny) i czy korzystasz z innych produktów banku (tzw. cross selling).

Dzisiaj stopa WIBOR wynosi nieco ponad 4 proc., a marża kredytów złotowych średnio około 2,5 pkt. proc. Razem daje to oprocentowanie na poziomie 6,5 proc. Od wysokości oprocentowania zależy z kolei jak wysokie płacić będziesz raty. Jeżeli pożyczasz 300 tys. zł na 30 lat, a oprocentowanie wynosi 6,5 proc., miesięczna rata to około 1,9 tys. zł. Gdyby marża wynosiła 3,5 pkt. proc., oprocentowanie wzrosłoby do 7,5 proc., a rata podskoczyłaby do około 2,1 tys. zł. Na wysokość stawki WIBOR nie masz wpływu, ale na marżę już tak. Dlatego w twoim interesie jest szukanie kredytu w tych bankach, które oferują najniższe stawki.

Marże kredytów walutowych są wyższe niż złotowych, ale mimo tego ich oprocentowanie jest bardziej atrakcyjne. Wyraźnie niższa jest bowiem zmienna część oprocentowania – stawka LIBOR (dla euro) wynosi ok. 0,5 proc., podczas gdy WIBOR przekracza 4 proc.

Jeżeli nie masz swojego mieszkania, jesteś w związku małżeńskim, albo samotnie wychowujesz dzieci, możesz skorzystać z dopłat do oprocentowania. W ramach programu Rodzina na swoim skarb państwa przez 8 lat dopłacać będzie do mniej więcej połowy oprocentowania twojego kredytu. Preferencyjny kredyt udzielany jest tylko w złotych. Nie można sfinansować nim jednak zakupu mieszkania o powierzchni większej niż 75 mkw. i 140 mkw., jeżeli kupujesz dom. Preferencyjny kredyt ma w ofercie już większość banków w Polsce.

Z wkładem czy bez wkładu

Jeżeli nie masz oszczędności, zdany jesteś na kredyty hipoteczne bez tzw. wkładu własnego. Szukając kredytu często spotkasz się ze skrótem LtV, po angielsku Loan to Value, co oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Jeżeli bierzesz kredyt na 100 proc. LtV, oznacza to, że zaciągasz kredyt bez wkładu własnego. Jeżeli na 80 proc. LtV, oznacza to, że 20 proc. inwestycji finansujesz z własnych oszczędności. Banki uzależniają wysokość marży najczęściej właśnie od poziomu wkładu własnego. Im jest on wyższy (poziom LtV niższy), tym proponowana marża maleje, bo w oczach banku udzielenie takiego kredytu wydaje się być mniej ryzykowne. Jeżeli masz oszczędności, od ciebie zależy czy przeznaczysz je na wkład własny. Być może akceptujesz wyższą marżę, a oszczędności wolałbyś zainwestować, albo trzymać na czarną godzinę. To twoja decyzja.

Warto w tym miejscu wyjaśnić, jak banki szacują wartość nieruchomości. Nie zawsze wartość jest tożsama z ceną mieszkania. Załóżmy, że kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym i płacisz za nie sprzedawcy 250 tys. zł. Mieszkanie wymaga jednak remontu, w co wkładasz jeszcze 50 tys. zł. Razem daje to 300 tys. zł. Banki przyjmują docelową wartość nieruchomości, a więc w naszym przypadku 300 tys. zł, bo tyle – według bankowych szacunków – wynosić będzie wartość mieszkania po remoncie. W wyniki przeprowadzenia prac remontowych wartość mieszkania po prostu wzrośnie. Pamiętaj, że za pieniądze z kredytu hipotecznego możesz wykończyć mieszkanie kupione od dewelopera czy zrobić remont w mieszkaniu kupionym na rynku wtórnym.

Zniżka za konto i kartę

Jeżeli oprócz kredytu hipotecznego zdecydujesz się na założenie konta osobistego, kartę kredytową czy dodatkowe ubezpieczenie, bank może potraktować cię na specjalnych warunkach. Coraz modniejszy w bankach staje się bowiem tzw. cross selling, czyli sprzedaż kilku produktów jednocześnie. Nagrodą może być niższa marża, albo prowizja kredytu hipotecznego. Warto więc sprawdzić, co bank ma do zaproponowania. Najmniej uciążliwe wydaje się założenie konta osobistego, bo i tak rachunek w banku kredytującym (ROR lub konto techniczne) musisz posiadać do obsługi kredytu. Z tego rachunku bank będzie ściągał raty. Inną przepustką do niższej marży może być skorzystanie z ubezpieczenia na życie. Przy kredycie o wartości 300 tys. zł jest to koszt rzędu 50-60 zł miesięcznie. Taka polisa gwarantuje, że w razie śmierci kredytobiorcy kredyt zostanie spłacony z ubezpieczenia. W ten sposób sobie zafundujesz niższą marżę, a twoim spadkobiercom święty spokój. Dla banku udzielnie kredytu z polisą jest mniej ryzykowne i dlatego może zaproponować niższą marżę. W zależności od banku, liczby dodatkowych produktów, na jakie się zdecydujesz, marża może spaść o 0,5-2 pkt. proc. Pamiętaj jednak, że niższa marża nie jest dana na zawsze. Ma ona charakter promocyjny. Jeżeli w pewnym momencie zrezygnujesz z konta czy ubezpieczenia, wróci ona do pierwotnej wysokości.

Na początku zawsze drożej

Nie łudź się, że uda ci się wziąć kredyt bez jakichkolwiek oszczędności, nawet jeżeli bierzesz kredyt bez wkładu własnego. Musisz zapłacić prowizję – od 0,5 do 3,5 proc. kwoty kredytu. Jeżeli pożyczasz 300 tys. zł, możesz zapłacić nawet 10 tys. zł. Nie każdy bank skredytuje tę opłatę, a więc zaszyje ją w miesięczne raty. Musisz też odłożyć na opłaty notarialne, a jeśli korzystasz z usług agencji nieruchomości, również na prowizję dla agenta.

Nie powinno cię dziwić, że w pierwszych miesiącach, a nawet latach spłaty, finansowa obsługa kredytu będzie dla ciebie bardziej uciążliwa. To nie tylko kwestia prowizji czy wynagrodzenia dla notariusza. Nie unikniesz bowiem opłacania tzw. ubezpieczenia przejściowego. Jest ono wymagane przez bank w okresie między wypłatą kredytu a wpisem hipoteki do księgi wieczystej (prawomocne zabezpieczenie kredytu na rzecz banku). Zwykle trwa to kilka miesięcy. Jeżeli nie masz wkładu własnego, albo jest on niewielki, bank może uzależnić udzielenie kredytu od wykupienia ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu (płaci się je do czasu, gdy w wyniku spłaty części kredytu jego kwota w stosunku do wartości nieruchomości osiągnie wymagany prze bank poziom).

Zanim zdecydujesz się na kredyt, sprawdź też ewentualną prowizję za wcześniejszą spłatę. Kredyty bierzemy co prawda na 30 lat, ale – jak wynika z niedawno przeprowadzonych badań przez ARC Rynek i Opina – aż jedna trzecia kredytobiorców planuje spłacić go przed terminem.

Z tych samych badań wynika, że aż trzy osoby na cztery składają wniosek o kredyt hipoteczny w ciągu trzech miesięcy od momentu podjęcia decyzji o potrzebie jego zaciągnięcia. Skoro pomyślałeś, że kredyt trzeba zaciągnąć, jest on bliżej ciebie, niż mogłeś sobie wyobrazić.

źródlo: Gazeta, Maciej Bednarek

Tagi: , , , , , , ,

Skomentuj