Jak wygląda umowa z agencją nieruchomości?

W umowie znajdzie się prawdopodobnie zapis, że jeśli kupisz pokazane ci przez agencję mieszkanie, zapłacisz prowizję w wysokości jakiejś części jego ceny. Najczęściej jest to od 2% do 3% ceny mieszkania (plus podatek VAT), czyli suma rzędu kilku lub nawet kilkunastu (gdy mieszkanie jest droższe) tysięcy złotych. Są agencje, które nie pobierają prowizji od kupującego, ale zdarza się to niestety rzadko. Umowa z agencją powinna określać moment, w którym agencja ma otrzymać prowizję. Skoro masz ją zapłacić tylko wtedy gdy kupisz pokazywane ci przez agencję mieszkanie, to powinieneś to zrobić dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy kupna. Jednak część agencji chce otrzymać zapłatę wcześniej – już w momencie podpisania umowy przedwstępnej (i umieszcza taki zapis w standardowej umowie). Nie powinieneś się na to godzić, bo czasem się zdarza, że do podpisania umowy ostatecznej jednak nie dochodzi (z różnych względów). Ewentualny rozsądny kompromis (stosowany przez część agencji), to zapłata połowy prowizji w momencie podpisania umowy przedwstępnej, a reszty w momencie podpisania umowy ostatecznej.

Umowa z agencją może być zawarta na czas określony (do jakiejś konkretnej daty) albo bezterminowo. W tym drugim przypadku powinna określać zasady jej wypowiedzenia (zakończenia). Ale uwaga: jeśli w okresie obowiązywania umowy agencja pokaże ci mieszkanie, które kupisz już po tym okresie, to i tak jesteś zobowiązany do zapłacenia prowizji. Nawet wtedy, gdy od zakończenia okresu obowiązywania umowy upłynęło wiele czasu. Z drugiej strony agencja nie może się domagać zapłaty prowizji od osoby, z którą nie podpisała umowy. Dlatego, jeśli poinformujesz kogoś z rodziny lub znajomych o mieszkaniu o jakim dowiedziałeś się od agencji, i któraś z tych osób dotrze do właściciela tego mieszkania omijając tę agencje, i kupi to mieszkanie, wówczas ani ty ani ta osoba nie płacicie prowizji. Co prawda agencje niekiedy umieszczają w umowie klauzule, które także wtedy zobowiązują cię do zapłaty prowizji (czasem nawet w zwiększonej „za karę” wysokości), ale, jak już wielokrotnie orzekł Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, są one bezprawne. Gdy w umowie, jaką przedłoży ci agencja, będą tego typu postanowienia – domagaj się ich wykreślenia.

Niektóre agencje umieszczają w umowach zapisy bardzo niekorzystne dla swoich klientów. Na przykład takie, że za każdy dzień zwłoki w zapłacie należnego agencji wynagrodzenia musisz zapłacić karę umowną w wysokości 0,5% tego wynagrodzenia. Daje to horrendalną stawkę 15% kary miesięcznie i 180% rocznie. Zdarzają się też w umowach zapisy przewidujące kary umowne za inne twoje „przewinienia” . Na przykład takie, że jeśli kupisz wskazane ci przez agencję mieszkanie nie informując jej o tym, to agencji przysługuje prowizja w podwójnej lub nawet w potrójnej wysokości. Żądaj usunięcia z umowy zapisów o wszelkich karach, które ewentualnie miałbyś płacić. Jeśli agencja się na to nie zgodzi – po prostu nie korzystaj z jej usług. Agencji (jak każdemu) i tak przysługują tak zwane odsetki ustawowe za zwłokę w przekazaniu jej wynagrodzenia (wynoszą one 13% rocznie) oraz droga sądowa, gdyby uważała, że w jakiś sposób naruszyłeś jej interesy finansowe. Co do kar za opóźnioną płatność: agencja może na drodze sądowej żądać nawet większego odszkodowania niż odsetki ustawowe, lecz musi udowodnić, że rzeczywiście poniosła takie większe straty. Zapisy o ekstra karach nakładanych na klientów nie są więc niczym uzasadnione. Z opinią tą zgadza się zresztą większość agencji nieruchomości, bo nie umieszcza w umowach zapisów o jakichkolwiek karach.

W umowie powinno być podane imię i nazwisko licencjonowanego pośrednika (także numer jego licencji), który z ramienia agencji jest odpowiedzialny za realizację tej umowy, a także jego oświadczenie, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za ewentualne szkody związane z pośrednictwem. Ważne, że o ile umowę podpisujesz z agencją nieruchomości, to materialnie za ewentualne szkody, jakie ci ta agencja wyrządzi, odpowiada nie agencja, ale konkretna osoba fizyczna – właśnie ten pośrednik. Jednak sam fakt, że pośrednik jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej nie stanowi gwarancji, że zawsze będzie w stanie pokryć ewentualne straty. To, czy tak będzie zależy od wysokości kwoty ubezpieczenia. Minimalna, określona przez przepisy, kwota ubezpieczenia pośrednika nieruchomości wynosi jedynie około 100 tys. zł. Jeśli pośrednik ma właśnie takie, najniższe z możliwych, ubezpieczenie (co zdarza się często), to jego wypłacalność stoi pod dużym znakiem zapytania.