W jakiej walucie, na jaki okres, czy wziąć kredyt w pakiecie z kontem osobistym? O czym powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę kredytową.

Najlepszy kredyt hipoteczny oferuje Niestety, wprost takiej odpowiedzi tutaj nie znajdziecie. Kredyt hipoteczny to nie prosta pożyczka gotówkowa, gdzie wystarczy porównać oprocentowanie, prowizję czy koszt i zakres ubezpieczeń, ewentualnie szybkość obsługi. Kredyt hipoteczny to długa lista różnego rodzaju parametrów. Oprocentowanie, owszem, jest bardzo ważne, ale co z tego, jeśli nie skorzystasz z takiej oferty, bo nie masz wkładu własnego.

Na drodze do kredytu spotkasz też wiele dylematów. Weźmy np. walutę – niższe raty płacą dzisiaj ci, którzy spłacają kredyty w walutach obcych, ale za cenę ryzyka kursowego. A nie każdy ma ochotę ryzykować. Woli wybrać kredyt w walucie, w której zarabia. Kredyt w złotych jest droższy, ale za wyższą cenę kupujesz sobie spokój. Musisz odpowiedzieć sobie też, na jaki okres rozłożyć spłatę kredytu, czy za cenę niższej marży dać się namówić na konto osobiste albo program inwestycyjny. Od odpowiedzi na te pytania nie uciekniesz.

Bij się o niską marżę

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów: stałej marży i zmiennej stopy procentowej. Najwięcej emocji wywołują marże. To ta część oprocentowania, na której bezpośrednio zarabia bank, stała przez cały okres trwania kredytu. Drugi element to zmienna rynkowa stopa WIBOR (dla kredytów w złotych) lub LIBOR (kredyty walutowe), na którą nie mamy wpływu. Pośrednio wpływają na nią m.in. stopy procentowe ustalane przez banki centralne.

Czy warto się bić o to, by marża była jak najniższa? Dzisiaj stopa WIBOR to ok. 4,2 proc. Jeżeli doliczymy do tego np. 2 pkt proc. marży, oprocentowanie kredytu wyniesie 6,2 proc. Przy takim poziomie miesięczna rata kredytu (300 tys. zł na 30 lat) wyniosłaby ok. 1840 zł. A jeśli wynegocjujemy marżę o 1 pkt proc. niższą? Przy oprocentowaniu 5,2 proc. rata spadnie do ok. 1650 zł. Różnica to prawie 200 zł.

Policzmy teraz, ile odsetek zapłacimy bankowi w ciągu 30 lat przy różnych poziomach marż. Jeżeli oprocentowanie wynosi 6,2 proc. (zakładając oczywiście, że się nigdy nie zmieni), oddamy bankowi ponad 360 tys. zł w formie odsetek. Jeżeli marża będzie niższa o 1 pkt proc., suma odsetek spadnie do 293 tys. zł! To pokazuje, że o każdy punkt procentowy marży, a nawet o najmniejszy jego ułamek warto się bić.

Jak negocjować? Banki najczęściej uzależniają wysokość marży od wkładu własnego i kwoty kredytu. Jeśli pożyczamy dużo pieniędzy, a jednocześnie za sporą część mieszkania czy domu płacimy z własnych oszczędności, możemy liczyć na to, że marża będzie niższa. Na przykład w banku Millennium maksymalna marża wynosi dzisiaj 2,39 pkt proc. Tyle bank zaproponuje, jeśli weźmiesz mniej niż 100 tys. zł kredytu i nie masz wkładu własnego. Ale wraz ze wzrostem kwoty kredytu i udziału własnego marża spada. I tak, kiedy pożyczamy ponad 300 tys. zł i mamy więcej niż 70 proc. własnych oszczędności, bank zaproponuje nam marżę na poziomie 1,29 pkt proc.

Czy zawsze trzeba mieć wkład własny? Nie, ale bez niego stracisz szansę na atrakcyjną marżę i dodatkowo będziesz płacił za ubezpieczenie. W przypadku kredytów złotowych większość banków daje kredyt na maksymalnie 80 proc. LtV (to skrót z angielskiego loan to value, co oznacza relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Jeśli bank wyceniłby mieszkanie na 100 tys. zł (często uwzględniając wykonany w nim remont), pożyczyłby nie więcej niż 80 tys. zł. Pozostałe 20 tys. zł musiałbyś wyłożyć z własnej kieszeni. Takie ograniczenie można jednak obejść. Chodzi o tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeżeli je wykupisz, bank gotów jest dać kredyt na całą inwestycję. Biorąc kredyt walutowy, zwykle trzeba wnieść większy udział. W kilku bankach wkład własny jest wymagany bezwarunkowo. Np. 10 proc. (LtV do 90 proc.) wymaga Citi Handlowy, BNP Paribas Fortis, HSBC, ING Bank, a Invest Bank nawet 20 proc.

Z cross-sellingiem taniej, ale

Duży kredyt i spory wkład własny to niejedyny sposób na niższe oprocentowanie. Od pewnego czasu banki chętnie obniżają marże osobom, na których będą mogły w przyszłości zarobić. Oferują zniżki m.in. za założenie konta, wykupienie ubezpieczenia, zainwestowanie np. w fundusze za pośrednictwem banku. W języku bankowym na taką wiązaną sprzedaż mówi się cross-selling.

Dzięki temu dzisiaj możesz liczyć nawet na marżę poniżej 1 pkt proc. Problem w tym, że warunki są zbyt wyśrubowane i przeciętny kredytobiorca może się obejść smakiem. Np. w Deutsche Banku PBC można dostać marżę już od 0,9 pkt proc., ale w zamian trzeba założyć i mieć konto osobiste przez cały okres kredytowania, przelewać na nie co najmniej 4 tys. zł miesięcznie, korzystać z karty kredytowej i ubezpieczenia inwestycyjnego. Trzeba też mieć 40 proc. wkładu własnego.

W Banku Pocztowym najniższa stawka wynosi 1,05 proc. W zamian trzeba założyć konto osobiste w Planie Aktywnym i wpłacać na nie co najmniej 2 tys. zł miesięcznie przez cały okres kredytowania, zawrzeć umowę o plany systematycznego inwestowania i oszczędzania, no i mieć co najmniej 50 proc. oszczędności.

W PKO BP z kolei, gdzie minimalna marża to 1,15 pkt proc., warunki są następujące: kredyt o wartości minimum 350 tys. zł, 20 proc. wkładu własnego, założenie konta osobistego, korzystanie z karty kredytowej i ubezpieczenia na życie. W HSBC superniska marża – tylko 0,79 pkt proc. – dotyczy np. kredytów powyżej 1 mln zł. MultiBank tłumaczy wprost, że najniższa stawka (1,1 pkt proc.) przeznaczona jest dla zamożnych klientów.

Pamiętaj, że oferta typu cross-selling to rodzaj promocji. Niska marża obowiązuje do czasu, gdy spełniasz warunki. Jeśli np. przestaniesz zasilać konto deklarowaną kwotą, marża, a w ślad za nią rata – wzrosną. Nie musisz oczywiście aż tak mocno wiązać się z bankiem. Jeśli zdolność kredytowa ci na to pozwala, kredyt dostaniesz, ale wtedy musisz zaakceptować marżę o 1-2 pkt proc. wyższą.

Kredyt w rodzinie

Jest jeszcze inny sposób na tańszy kredyt. Jeżeli spełnisz odpowiednie kryteria, możesz skorzystać z kredytu hipotecznego w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”. Wzięło go już 100 tys. kredytobiorców. Ale czasu zostało niewiele, bo program będzie stopniowo wygaszany. Taki kredyt można zaciągnąć tylko w polskiej walucie. Rząd dopłaca mniej więcej połowę odsetek od kredytu przez osiem lat spłaty. Po kredyt z dopłatą mogą sięgnąć rodziny lub osoby samotnie wychowujące dziecko, a mieszkanie lub dom musi spełnić kryterium cenowe (nie może być za drogie). Powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw., a w przypadku domu – 140 m kw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu. Nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki.

To tylko główne ograniczenia. A będzie ich coraz więcej. Wiele wskazuje na to, że za kilka miesięcy po dopłatę do kredytu już nie będą mogli sięgnąć ci, którzy chcą kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Poza tym dopuszczalna cena metra kwadratowego nie będzie mogła przekroczyć o więcej niż 10 proc. (a nie 40 proc. jak obecnie) średnich kosztów budowy dla danego województwa lub miasta wojewódzkiego. Np. w Warszawie ten pułap cen może spaść z 9,8 tys. zł do niespełna 7,8 tys. zł za m kw. Dojdzie też kryterium wiekowe. Rodziny, w których jedno z małżonków ma więcej niż 35 lat, nie dostaną dopłaty do kredytu. Program „Rodzina na swoim” ma działać jeszcze tylko do końca przyszłego roku.

Bierzesz w euro, ryzykujesz

Ci, którzy z różnych powodów nie załapią się na kredyt z rządową dopłatą, na pocieszenie mogą wziąć kredyt w obcej walucie. Jeszcze kilka lat temu królował frank szwajcarski. Dziś kredytów frankowych jest jak na lekarstwo. Znajdziesz je m.in. w Alior Banku, Deutsche Banku PBC, mBanku i MultiBanku, Nordei, PKO BP i Polbanku. Jego miejsce zajął kredyt w euro.

Kredyty walutowe dostępne są na gorszych warunkach niż ich złotowy odpowiednik. Zwykle trzeba mieć wyższy wkład własny, wyższe są też marże. To po co je brać? Bo ich oprocentowanie jest znacznie niższe, a w efekcie płaci się niższe raty. To możliwe dzięki temu, że dziś istnieje przepaść między stopami procentowymi w strefie euro a stopami w Polsce. Z kredytem walutowym wiążą się jednak dwa rodzaje ryzyka. Jeżeli stopy procentowe zaczną rosnąć, trzeba się liczyć z tym, że i raty wzrosną (na ryzyko wzrostu stopy procentowej narażeni są też posiadacze kredytów złotowych).

Znacznie groźniejsze jest tzw. ryzyko kursowe. Rata kredytu w walucie jest przeliczana na złote po kursie banku. I banki na tym zarabiają, bo zwykle kurs jest wyższy niż np. w kantorach (to tzw. spread). Można co prawda tego uniknąć, bo od pewnego czasu można samemu kupić walutę taniej np. w kantorze i zanieść ratę do banku.

Największym zagrożeniem są jednak wahania kursu. Kiedy cena euro, dolarów czy franków rośnie (czyli złoty się osłabia), automatycznie rośnie rata, bo trzeba przeliczyć ją po wyższym kursie. Załóżmy, że miesięczna rata to 500 euro. Przy kursie 4 zł zapłacimy 2 tys. zł. Ale gdy kurs euro wzrośnie np. do 4,2 zł, na ratę będzie trzeba przeznaczyć już o 100 zł więcej.

Dlatego niektóre banki, np. Pekao, udzielają kredytów walutowych, ale tylko osobom, które w tych walutach zarabiają. BNP Paribas Fortis oferuje natomiast kredyt hybrydowy – w połowie składa się z kredytu w euro i w połowie z kredytu złotowego. Kiedy np. kurs euro rośnie, na ryzyko kursowe narażona jest tylko połowa raty.

Osoby z kredytami walutowymi na karku już nieraz przekonały się, czym jest ryzyko kursowe. Bywało, że frank szwajcarski podrożał o kilkadziesiąt groszy praktycznie z dnia na dzień. Jeśli zarabiasz w złotych i mimo to uprzesz się na kredyt walutowy, musisz być świadomy kursowego zagrożenia.

Na ratę do 65 proc. pensji

Ale kredytu walutowego nie dostaniesz ot, tak sobie. Właśnie z racji ryzyka kursowego banki muszą dokładniej prześwietlić klienta, zanim udzielą mu takiego finansowania. Bank najpierw sprawdzi, czy stać by cię było na droższy kredyt złotowy. Ale żeby uwzględnić potencjalny wzrost raty kredytowej, sztucznie powiększy wnioskowaną przez ciebie kwotę kredytu o 20 proc. Jeżeli twój budżet zda ten egzamin, dopiero wtedy będziesz mógł taki kredyt dostać.

Nadzór finansowy każe bankom prześwietlać nie tylko „walutowców”. W ubiegłym roku weszła w życie tzw. rekomendacja T. Zgodnie z nią kredytobiorca na spłatę miesięcznych rat nie może przeznaczyć więcej niż 50 proc. zarobków netto, a jeśli zarabia powyżej średniej krajowej, pułap ten wynosi 65 proc.

To sztywne ograniczenia. Ale oczywiście nie ma żadnych przeciwwskazań, by banki były jeszcze bardziej ostrożne. Co to oznacza w praktyce? Przy tych samych zarobkach jeden bank da ci więcej kredytu, inny mniej. Banki badają zdolność kredytową w różny sposób, bardziej lub mniej liberalnie. Różnice mogą być kolosalne.

Przyjrzyjmy się trzyosobowej rodzinie, która chce kupić mieszkanie za 300 tys. zł i nie ma wkładu własnego. Rodzice spłacają raty innego kredytu (500 zł miesięcznie), a na kartach kredytowych i na rachunku osobistym mają w sumie 5 tys. zł limitu kredytowego (te informacje mają wpływ na zdolność kredytową). Zarabiają 6 tys. zł netto. Kredyt biorą wspólnie.

Z danych portalu Kalkulator-hipoteczny.pl wynika, że taka rodzina najwięcej, bo prawie 530 tys. zł, dostałaby w banku Pekao (przy rozłożeniu kredytu na 30 lat). Powyżej pół miliona – 520 tys. zł – udzieliłby PKO BP, a Getin Noble Bank 498 tys. zł. Polbank obliczyłby zdolność kredytową na 483 tys. zł. Najmniej (spośród banków analizowanych przez portal) dałby Eurobank – 371 tys. zł. Jak widać, różnice mogą być spore. Możesz więc znaleźć atrakcyjną ofertę, z niską marżą, ale okaże się, że bank nie da ci tyle kredytu, ile oczekiwałeś. Żeby uniknąć rozczarowania, poszukiwanie kredytu warto zacząć właśnie od zbadania swojej zdolności kredytowej.

Tę zdolność możesz też sam podwyższyć. I nie chodzi wcale o awans i podwyżkę w pracy. Możesz to zrobić, wydłużając okres kredytowania. Dzisiaj rekordziści udzielają kredytów na pół wieku. To Getin Noble Bank, Alior Bank i BOŚ, ale pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia na życie. Na 45 lat udzieli ci go DnB Nord. Połowa banków udziela kredytów maksymalnie na 30-35 lat, Invest Bank nawet na 25 lat. Zwykle dłużej można spłacać kredyt złotowy. Np. Deutsche Bank PBC daje kredyt w euro na 30 lat, złotowy na 40 lat. Podobnie jest w BNP Paribas Fortis.

Wydłużenie okresu kredytowania może być kuszące, bo dzięki temu zmniejszy się twoja miesięczna rata. Zarabiając tyle samo, będziesz mógł kupić droższe mieszkanie. Załóżmy, że potrzebujesz 300 tys. zł kredytu. Oprocentowanie kredytu wynosi 6,2 proc. Jeśli rozłożysz spłatę na 30 lat, twoja rata wyniosłaby ok. 1840 zł. Jeśli okres kredytowania wydłużysz o 10 lat, rata spadnie o prawie 150 zł. To dużo czy mało? Gra jest warta świeczki? Jeżeli spojrzysz na koszt odsetkowy, uznasz raczej, że nie. W ciągu 30 lat oddasz bankowi 361 tys. zł odsetek, oprócz 300 tys. zł kapitału. Jeżeli spłatę rozłożysz na 40 lat, koszt odsetkowy wyniesie już ponad pół miliona!

Odpocznij od kredytu

Zdolność kredytowa, marża, wybór waluty kredytu i okresu spłaty, oferta crosssellingowa – tym elementom kredytu warto poświęcić najwięcej czasu. Co jednak robić, gdy znajdziesz podobne do siebie oferty? Który bank wybrać? Wtedy pod uwagę można wziąć mniej istotne usługi i wybrać bank, który jest bardziej elastyczny.

Taką dodatkową usługą mogą być np. wakacje kredytowe. To nic innego jak możliwość zawieszenia spłaty raty kapitałowo-odsetkowej na jakiś czas. Można skorzystać z takiej opcji np. w miesiącu, w którym planujesz urlop. Zamiast na ratę pieniądze wydasz na przyjemności. Z danych firmy Home Broker wynika, że najdłuższymi wakacjami kusi Getin Noble Bank i Idea Bank. Klient Getin Banku może nie płacić raty w trakcie wypłaty transz kredytu, ale nie dłużej niż dwa lata. W Idea Banku można nie płacić rat przez pierwsze 12 miesięcy od momentu podpisania umowy, a przez kolejny rok możliwe jest zawieszenie części kapitałowej. Allianz Bank pozwala nie zapłacić jednej raty raz na trzy lata, ale z pierwszego takiego odroczenia można skorzystać dopiero po 12 miesiącach od podpisania umowy. Podobnie jest w Banku BPH. Klienci Millennium na miesięczne kredytowe urlopy mogą z kolei chodzić co 12 miesięcy. Na odpoczynek od kredytu trzeba sobie jednak zasłużyć. To przywilej dla rzetelnych klientów, którzy dotychczas płacili raty w terminie.

Michał Glinka, Bank BGŻ

Banki już od lat dążą do zaoferowania jak najatrakcyjniejszych produktów, starając się, by klient nabył ich jak najwięcej i przez to mocno związał się z danym bankiem. W przypadku kredytów hipotecznych polega to najczęściej na powiązaniu ich z kontem osobistym i regularnymi wpływami na ten rachunek oraz różnego rodzaju ubezpieczeniami w zamian za obniżenie oprocentowania lub prowizji kredytu. Takie pakietowe podejście jest najczęściej korzystne dla klienta. Zalecałbym jedynie wcześniej skrupulatnie zbadać koszty związane z posiadaniem dodatkowych produktów oraz warunki wycofania się z takiego pakietu. Dobre oferty jednoznacznie nagradzają klientów za lojalność, dając im długoterminowe korzyści finansowe.

Michał Chruściel, BNP Paribas Fortis

Popularność kredytów mieszkaniowych w euro wynika z tego, że klienci postrzegają je jako tańsze. Niższe oprocentowanie kredytów walutowych sprawia, że ich raty są mniejsze niż raty kredytów w złotych, nawet w okresie osłabienia złotego. Ryzyko związane z kredytem walutowym bierze się natomiast z braku możliwości przewidzenia, jak sytuacja będzie się kształtować w przyszłości: zmiany kursu walutowego oraz stopy procentowej mogą powodować różne zachowanie się wysokości raty kredytu. Z tego względu na kredyt walutowy powinni się decydować konsumenci świadomi ryzyka, jakie jest z tym kredytem związane. Decydując się na kredyt walutowy, należy się zastanowić, czy w naszym domowym budżecie dysponujemy odpowiednią nadwyżką finansową, która pozwoli nam udźwignąć ewentualny wzrost wysokości płaconej raty bez utraty zdolności kredytowej.

Dominik Skrzycki, MultiBank i mBank

Już teraz obserwujemy zmiany na korzyść klientów w obszarze produktów hipotecznych. Są dwa główne trendy, które decydują o odwilży cen. Pierwszy z nich to fakt, że banki po kryzysie odważniej otworzyły się na rynek kredytowy. Porównując obecne propozycje do tych sprzed roku, można zauważyć obniżki od 0,5 do 0,8 pkt proc. w zależności od waluty. W mojej ocenie ten trend, choć z mniejszą dynamiką, będzie się utrzymywał. Stabilizacja gospodarcza i pozytywne nastroje pobudzają popyt, a towarzysząca im podaż w bankach sprzyja konkurencyjności w obszarze marż kredytowych. Kolejny trend powiązany jest ze wzrostem popytu. Po zakończeniu zimy, podczas której rynek wyhamowuje, klienci realizują więcej transakcji związanych z zakupem nieruchomości. Dodatkowo zwiększa się zainteresowanie działkami budowlanymi oraz kupowanymi w celach rekreacyjnych. Banki, które chcą się włączyć do walki o klientów wracających wiosną na rynek, muszą śledzić ruchy konkurencji. To zjawisko niewątpliwie ma pozytywny wpływ na kieszeń przyszłego kredytobiorcy.

źródło: Finanse Wyborcza