Wzięcie pożyczki hipotecznej to często jedyna szansa na to, by kupić wymarzone mieszkanie. Jednak decydując się na taki kredyt, trzeba pamiętać, że nasza sytuacja materialna może się pogorszyć i tak zaplanować spłacanie rat, by jak najwięcej domowego budżetu zachować na codzienne wydatki lub drobne inwestycje.

Podstawowym problemem, przed jakim stają osoby biorące kredyt hipoteczny jest to, czy zaciągnąć go w złotówkach czy w jednej z walut obcych. Jako że oprocentowanie kredytów walutowych jest niższe niż złotówkowych, pożyczka w walucie zazwyczaj oznacza raty niższe o około 20 proc. Jaka jest cena? Wyższe marże, wysokość spreadów ustalanych dowolnie przez bank i oczywiście większe ryzyko, polegające na tym, że wraz ze zmianami kursów walut będzie zmieniała się rata kredytu. Jeśli złoty słabnie, waluty drożeją, a wraz z nimi rośnie wysokość rat.

Groźny kurs

To jednak nie wysokość rat jest głównym problemem, lecz źródła zmian kursów walut. Kiedy złoty traci na wartości? Wtedy, gdy gospodarka wpada w turbulencje, których efektem jest zmniejszenie liczby miejsc pracy i zwiększenie liczby bezrobotnych, którzy nie są w stanie radzić sobie z zaciągniętymi zobowiązaniami.

Ryzyko kursowe nie ogranicza się więc do ryzyka wzrostu raty – to najmniej dotkliwy skutek. Ryzyko kursowe to ryzyko wzrostu wartości kredytu – jeśli zadłużenie jest w euro, którego kurs wzrośnie o 15 procent, to o tyle zwiększy się też zadłużenie. Problem ten dobrze zna około 200 tys. rodzin, które w latach 2007-2008 sięgnęły po kredyt we frankach. Od swojego najniższego poziomu w połowie 2008 roku kurs tej waluty wzrósł z około 2 zł do 3,2 zł obecnie – to aż 60 proc. Oznacza to, że jeśli ktoś wtedy pożyczył we frankach np. 300 tys. zł, dziś – po trzech latach spłacania kredytu – ma dług na poziomie 480 tys. zł. Następstwem takiego wzrostu zadłużenia może być to, że w razie wpadnięcia w kłopoty i konieczności pozbycia się kupionej na kredyt nieruchomości, środki z jej sprzedaży nie wystarczą na spłatę pożyczki. Jedyną radą dla osób, które znalazły się w takiej sytuacji, jest przeczekanie wysokiego kursu i… przygotowanie się na wyższy. Nie dlatego, że jest on prawdopodobny, ale dlatego, że nie da się go wykluczyć. Kredytobiorca powinien też liczyć się z różnymi innymi, niepomyślnymi scenariuszami. Na tzw. czarną godzinę koniecznie trzeba więc mieć oszczędności. W przeciwnym razie kredyt może zrujnować.

Drugą kwestią, równie ważną jak waluta kredytu, jest to, ile go wziąć. Czy istnieją jakieś reguły co do tego, jak duża powinna być kwota pożyczki? Tak. Mimo że banki oferują czasem nawet stukrotność miesięcznej pensji, nie jest to bezpieczne. Należy mierzyć znacznie niżej – mniej więcej w wysokość trzyletnich zarobków. Dlaczego? Jeśli pożycza się stukrotność swojej pensji, to rata kredytu zabierze nawet 60 proc. dochodów, nawet jeśli bierze się go na 30-40 lat. Z takim obciążeniem (także psychicznym) można żyć tylko przez jakiś czas. Co się bowiem stanie, jeśli wzrośnie oprocentowanie kredytu, a z nim także rata? Nawet niewielki jej wzrost, np. o 10 proc., może zachwiać płynnością finansową napiętego do granic możliwości domowego budżetu. A może to nastąpić bardzo szybko – w przypadku kredytów złotówkowych wystarczyły do tego cztery podwyżki stóp procentowych dokonane przez Radę Polityki Pieniężnej w pierwszym półroczu tego roku. Tymczasem, jeśli kredyt sięgnie wysokości trzyletnich zarobków, rata zabierze mniej niż 20 proc. dochodów. Nawet jeśli wzrośnie ona dwukrotnie, płynność finansową uda się utrzymać.

Uwaga na koszty

W najnowszej rekomendacji dla banków Komisja Nadzoru Finansowego sugeruje, by osoby zaciągające kredyty walutowe na obsługę wszystkich posiadanych pożyczek nie przeznaczały więcej niż 42 proc. dochodów netto. Kredyt powinien zaś być udzielony przy założeniu, że zostanie spłacony w ciągu 25 lat, zaś zdolność kredytowa powinna być wyższa o 20 proc. niż gdyby klient decydował się na adekwatną pożyczkę w złotówkach. Komisja chce w ten sposób uzyskać minimum gwarancji, że kredyt walutowy będzie spłacany, nawet jeśli pogorszy się sytuacja na rynku pracy. Co to oznacza dla kredytobiorcy? Osoba mająca dochód w wysokości 4 tys. zł netto może liczyć na maksimum 450 tys. zł. Jeśli wybierze walutę, dostanie najwyżej 320 tys.

Osobną kwestią jest wybór sposobu spłaty – wybrać ratę stałą czy malejącą? Jeśli ktoś zamierza spłacać kredyt przez 30 lat, ze względu na utratę wartości pieniądza w czasie lepiej wybrać stałą, mimo że w skali 30 lat oznacza to spłatę wyższych odsetek. Inną wartość mają 2 tys. zł dziś, a inną będą mieć za 10 lat. Faktycznie więc stała rata także jest ratą malejącą, bo wartość pieniądza w czasie spada.

Trzeba też zwrócić uwagę na marżę. Im jest niższa, tym niżej oprocentowany jest kredyt. Oprocentowanie pożyczki to suma dwóch czynników: marży i stopy WIBOR (oprocentowanie, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze). Marża jest stała (np. 1,3 lub 2 punkty procentowe) przez cały okres kredytu, zmienny jest natomiast WIBOR. Jednak im niższą marżę uda się uzyskać od banku, tym mniejsze będzie oprocentowanie. Zwykle banki przyznają niższą marżę w zamian za korzystanie z innych ich usług, takich jak konto lub karta kredytowa. Warto zgodzić się na to ustępstwo, jeśli upust w marży jest dostatecznie wysoki, by pokryć dodatkowe koszty (których czasem może nie być, bo z założenia i karta, i konto mogą być darmowe). Nie zawsze natomiast opłaca się korzystać z programów inwestycyjnych, jakie przy okazji umowy o kredyt chce sprzedać bank.

Ważnym i kosztownym dodatkiem do hipoteki mogą być także koszty jednorazowe. Do najważniejszych trzeba zaliczyć prowizję za udzielenie pożyczki i za jej wcześniejszą spłatę. Obecnie łatwo trafić na ofertę bez prowizji wstępnej, ale prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu obowiązuje tylko przez pierwsze lata umowy. Jeśli znajdziemy kredyt z niską marżą, bez prowizji i opłat za wcześniejszą spłatę, to trzeba go brać.

A może ocenę ryzyka powinniśmy zostawić analitykom? Zapewne znają się na rzeczy. Ale po pierwsze, stawką jest 30 kolejnych lat naszego, a nie ich życia, po drugie zaś, analitycy reprezentują przecież interes banku, a nie nasz. Dlatego tak ważne jest uświadomienie sobie nie tylko szans, o których „krzyczą” reklamy, ale przede wszystkim zagrożeń związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Emil Szweda, Wprost