W bankach widać spadek zainteresowania kredytami. Paradoksalnie moment na zaciągnięcie kredytu jest dobry, bo marże są obecnie najniższe od czasów kryzysu z 2008 r. Być może mamy też ostatnią szansę na zaciągnięcie kredytu w walucie obcej, bo od nowego roku zdolność kredytowa może spaść nawet o 40 proc.

Ostatnie dwa miesiące nie zmieniły znacząco sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w złotych. Przeciętna marża w wypadku takich kredytów wynosi obecnie 1,25 pkt proc. Najlepsze oferty w przypadku zadłużania się w złotym oferują obecnie Eurobank, Credit Agricole (dawniej Lukas Bank), DnB Nord oraz BZ WBK i ING Bank Śląski. W dwóch ostatnich marża jest niższa niż 1 pkt proc. Wydaje się zatem, że trend obniżania marży w wypadku kredytów w złotych uległ zahamowaniu i na kolejne znaczące obniżki marż klienci nie mogą już liczyć. Jednak pomimo stabilizacji marż, oprocentowanie kredytów w złotym wzrosło. A to za sprawą wzrostu stawki trzy-miesięcznej WIBOR, która od początku września wzrosła z 4,72 do 4,92 proc. Oznacza to wzrost oprocentowania wszystkich nowych, a także już spłacanych kredytów złotowych o 0,2 pkt proc.

Większe zmiany dotknęły kredyty w euro. DnB Nord, który dotychczas posiadał jedną z najkorzystniejszych ofert w tej walucie, znacząco podniósł marżę z 1,6 aż do 4,7 proc. Jest to w praktyce niemal równoznaczne z wycofaniem się z udzielania tego rodzaju kredytów. Dodatkowo bank znacznie wydłużył czas oczekiwania na decyzje kredytową i wypłatę kredytu. Wnioskując obecnie, trzeba być bowiem przygotowanym, że wypłata kredytu nastąpi nie wcześniej niż w styczniu 2012 r. Nie można jednak wykluczyć, że w najbliższych miesiącach kolejne banki będą wycofywać się z udzielania kredytów w euro. Zatem jeśli ktoś planuje zaciągniecie takiego kredytu, powinien dokładnie śledzić sytuację rynkową i oferty banków. Obecnie najtańsze kredyty w euro oferują Nordea, Credit Agricole oraz Polbank.

Banki praktycznie zaprzestały już udzielenia kredytów we frankach szwajcarskich. Niedawno z oferty franki wycofał Deutsche Bank, co nie ma jednak praktycznego znaczenia, bowiem wcześniej udzielał takich kredytów tylko osobom z dochodami powyżej 50 tys. zł. Kredyty takie wciąż oferuje Nordea oraz PKO BP, jednak są one w rzeczywistości trudno dostępne.

Gdzie po najlepszy kredyt?

Wybierając najlepszy kredyt, powinniśmy przede wszystkim zwracać uwagę na marżę pobieraną przez bank. To najważniejszy parametr, który pozostanie niezmienny przez cały okres kredytowania. Stałość marży nie oznacza, że będziemy płacić takie samo stałe oprocentowanie. Bank do własnej marży doliczy bowiem rynkową stopę procentową LIBOR lub WIBOR, która w większości banków zamienia się co kwartał. Oznacza to, że co trzy miesiące oprocentowanie naszego kredytu będzie obliczane na nowo i dostosowywane do obecnej sytuacji rynkowej.

Marża powinna być dla nas priorytetem, znacznie ważniejszym niż oferowane przez bank promocje. Jeśli mamy dwa kredyty o tej samej wysokości marży, lepiej wybrać ten, który dodatkowo oferuje zwolnienie z bankowej prowizji. Jednak nie warto decydować się na kredyt tylko dlatego, że prowizja nie jest pobierana. Warto samodzielnie lub z pomocą doradcy dokładnie obliczyć, ile dokładnie zyskujemy dzięki bankowym promocjom.

Jaki procent wartości nieruchomości bank skredytuje?

Nazwa banku PLN CHF EUR
Alior Bank 120% nd 120%
Bank BPH 96% nd nd
Bank Pekao 100% nd 70%
Bank Pocztowy 102% nd nd
BGŻ 100% nd nd
BNP Paribas 90% nd 90%
BOŚ 100% nd 100%
BZ WBK 100% nd 80%
Citi Handlowy 90% nd nd
Credit Agricole 100% nd 80%
Deutsche Bank PBC 100% nd 100%
DnB Nord 100% nd 100%
Eurobank 100% nd nd
Get Bank 100% nd nd
Getin Noble 100% nd 100%
ING Bank Śląski 90% nd nd
Kredyt Bank 100% nd 100%
mBank 110% nd 110%
Millennium 100% nd nd
Multibank 110% nd 110%
Nordea Bank 100% 90% 90%
Pekao Bank Hipoteczny 100% nd nd
PKO Bank Polski 104% 100% 100%
Polbank EFG 100% nd 100%
Raiffeisen Bank 100% nd 100%

Oprocentowanie i marże kredytów w PLN

Nazwa banku Oprocentowanie Marża
Eurobank 5,76% 1,00%
ING Bank Śląski 5,79% 0,85%
Credit Agricole 5,81% 1,10%
DnB Nord 5,86% 1,10%
BZ WBK 5,88% 0,99%
Citi Handlowy 5,89% 1,00%
mBank 5,91% 1,20%
Multibank 5,91% 1,20%
Millennium 5,95% 1,19%
Nordea Bank 5,97% 1,10%
Raiffeisen Bank 6,06% 1,30%
Bank Pekao 6,08% 1,49%
Bank BPH 6,11% 1,20%
Bank Pocztowy 6,14% 1,25%
Alior Bank 6,16% 1,25%
BNP Paribas 6,18% 1,29%
Deutsche Bank PBC 6,19% 1,30%
Kredyt Bank 6,21% 1,30%
BGŻ 6,22% 1,30%
Getin Noble 6,25% 1,54%
PKO Bank Polski 6,32% 1,43%
Pekao Bank Hipoteczny 6,46% 1,59%
BOŚ 6,64% 1,70%
Polbank EFG 6,69% 1,80%
Get Bank 6,70% 1,99%

Oprocentowanie i marże kredytów w EUR

Nazwa banku Oprocentowanie Marża
Nordea Bank 3,09% 1,50%
Credit Agricole 3,21% 1,60%
Polbank EFG 3,39% 1,80%
Multibank 3,48% 2,00%
Deutsche Bank PBC 3,49% 1,90%
Kredyt Bank 3,49% 1,90%
Raiffeisen Bank 3,49% 1,95%
mBank 3,54% 2,00%
BZ WBK 3,67% 2,15%
Alior Bank 4,32% 2,80%
PKO Bank Polski 4,34% 2,75%
BNP Paribas 4,66% 1,42%
BOŚ 4,98% 3,20%
Bank Pekao 5,09% 3,50%
Getin Noble 6,25% 4,65%

Oprocentowanie i marże kredytów w CHF

Nazwa banku Oprocentowanie Marża
Nordea Bank 3,65% 3,25%
PKO Bank Polski 7,16% 7,12%

O ile spadnie zdolność?

Najpóźniej do końca roku banki muszą zmienić zasady wyliczania zdolności kredytowej. Wtedy wchodzą w życie kolejne zapisy Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Spowodują one spadki maksymalnej zdolności kredytowej klientów. Największe spadki dotkną osoby, które chcą zadłużyć się w walucie obcej. Jeśli zatem ktoś myśli o kredycie w kwocie bliskiej swojej obecnej maksymalnej zdolności, powinien jak najszybciej złożyć wniosek o kredyt.

W przypadku kredytobiorców o dochodach powyżej średniej krajowej zaciągających kredyt na 30 lat spadek zdolności może wynieść nawet 40 proc. Tak duży spadek wynika z tego, że obecnie osoby o dochodach wyższych niż średnia mogą uzyskać kredyt, którego rata może wynieść nawet 65 proc. dochodu. Tymczasem po wprowadzeniu w życie nowych regulacji stosunek raty do dochodu nie będzie mógł przekroczyć 42 proc. Ten nowy limit dotyczy oczywiście również osób o dochodach poniżej średniej krajowej. W ich przypadku spadek zdolności będzie jednak mniejszy, gdyż już teraz ich maksymalny stosunek rat dochodów jest niski – wynosi 50 proc.

To jednak nie wszystko. Kolejną zmianą wynikającą z Rekomendacji S będzie to, że bank nie będzie mógł dokonywać obliczeń zdolności kredytowej dla rzeczywistego okresu kredytowania. Będzie musiał zakładać, że okres ten jest nie dłuższy niż 25 lat. Oznacza to, że jeśli będziemy chcieli zaciągnąć kredyt na 30 lat, to bank będzie sprawdzał, czy nasze dochody wystarczą na spłatę raty kredytu 25-letniego. Nie jest to dobra informacja, gdyż rata kredytu na krótszy okres jest wyższa, a więc bank obniży dostępną kwotę kredytu.

To właśnie z tego powodu zmiany dotkną nie tylko kredytów walutowych, ale także kredytów w złotych. W ich przypadku nie zmieni się maksymalny stosunek rat do dochodów. Zdolność kredytowa jednak spadnie, gdyż z danych Związku Banków Polskich wynika, że 69 proc. kredytów jest zaciąganych na okresy dłuższe niż 25 lat. Ten sposób liczenia zdolności spowoduje, że zamiast 400 tys. zł wnioskodawca otrzyma jedynie 372 tys. zł. Należy też dodać, że ten przypadek dotyczy kredytu na 30 lat. A im dłuższy będzie okres kredytowania, tym spadek zdolności kredytowej będzie większy.

Powinniśmy także pamiętać, że różnice pomiędzy poszczególnymi bankami w wyliczaniu zdolności kredytowej są bardzo duże. I że rzadko zdarza się tak, by bank oferujący najtańszy kredyt jednocześnie był gotowy pożyczyć nam najwięcej. Zatem w takiej sytuacji trzeba często stawać przed wyborem, czy zaciągamy mniejszy, a jednocześnie tańszy kredyt, czy też może zwiększamy kwotę kredytu przy jednoczesnym zwiększeniu jego ceny.

Sprawdziliśmy, ile gotowe są pożyczyć dziś banki czteroosobowej rodzinie o sumie stałych dochodów (umowa o pracę na czas nieokreślony) na poziomie 3500 zł netto. Nasza rodzina mieszka w 100-tysięcznym mieście, nie ma innych kredytów i posiada samochód. Za pieniądze z kredytu zamierza kupić mieszkanie o powierzchni 70 m kw.

Zdolność kredytowa

4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 3500 zł netto

Nazwa banku PLN CHF EUR
Alior Bank 257 948 zł nd 214 956 zł
Bank BPH 97 000 zł nd nd
Bank Pekao 215 100 zł nd 186 200 zł
Bank Pocztowy 254 276 zł nd nd
BGŻ 157 350 zł nd nd
BNP Paribas 233 426 zł nd nd
BOŚ 198 600 zł nd 151 281 zł
BZ WBK 208 000 zł nd 23 440 zł
Citi Handlowy nd nd nd
Credit Agricole 238 000 zł nd nd
Deutsche Bank PBC nd nd nd
DnB Nord nd nd nd
Eurobank 193 000 zł nd nd
Get Bank 227 902 zł nd nd
Getin Noble 238 843 zł nd 133 431 zł
ING Bank Śląski 182 019 zł nd nd
Kredyt Bank 250 036 zł nd nd
mBank 199 496 zł nd 147 313 zł
Millennium 193 817 zł nd nd
Multibank 199 496 zł nd 147 313 zł
Nordea Bank 127 565 zł 120 154 zł 120 154 zł
Pekao Bank Hipoteczny 83 000 zł nd nd
PKO Bank Polski 236 850 zł 164 450 zł 182 200 zł
Polbank EFG 81 000 zł nd 119 777 zł
Raiffeisen Bank nd nd nd
Zdolność kredytowa

4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 8000 zł netto

Nazwa banku PLN CHF EUR
Alior Bank 740 118 zł nd 616 765 zł
Bank BPH 610 000 zł nd nd
Bank Pekao 662 500 zł nd 572 200 zł
Bank Pocztowy 768 324 zł nd nd
BGŻ 623 690 zł nd nd
BNP Paribas 652 111 zł nd nd
BOŚ 667 500 zł nd 554 501 zł
BZ WBK 644 340 zł nd 397 590 zł
Citi Handlowy 615 000 zł nd nd
Credit Agricole 595 000 zł nd 521 000 zł
Deutsche Bank PBC nd nd nd
DnB Nord 724 712 zł nd 603 927 zł
Eurobank 586 000 zł nd nd
Get Bank 767 669 zł nd nd
Getin Noble 804 525 zł nd 449 453 zł
ING Bank Śląski 834 818 zł nd nd
Kredyt Bank 742 964 zł nd 684 867 zł
mBank 694 000 zł nd 512 500 zł
Millennium 765 227 zł nd nd
Multibank 694 000 zł nd 512 500 zł
Nordea Bank 675 239 zł 611 765 zł 689 306 zł
Pekao Bank Hipoteczny 245 000 zł nd nd
PKO Bank Polski 725 150 zł 498 600 zł 557 850 zł
Polbank EFG 800 000 zł nd 700 823 zł
Raiffeisen Bank 726 000 zł nd 635 000 zł
Rodzina na swoim

Zmiany w programie „Rodzina na swoim”, jakie weszły w życie z końcem sierpnia, znacząco ograniczyły dostęp do kredytów preferencyjnych. Głównie za sprawą skokowego spadku wskaźnika maksymalnej ceny metra kwadratowego powierzchni mieszkania lub domu. Z preferencyjnych warunków kredytu może zatem skorzystać tylko osoba, która w Warszawie na rynku pierwotnym kupi mieszkanie, którego cena będzie niższa niż 6435 zł, a w przypadku rynku wtórnego niższa niż 5148 zł. W znacznie gorszej sytuacji są jednak mieszkańcy miast, które nie są stolicami województw. Limity są bowiem wyznaczane oddzielnie dla stolic województw i pozostałej części województwa. I tak w Wielkopolsce, poza Poznaniem, limit wynosi 3417 zł dla rynku pierwotnego i 2734 zł dla wtórnego. Podobnie niskie limity obowiązują we wszystkich województwach.

Zatem rozważania, czy skorzystać z „Rodziny na swoim”, każdy powinien rozpocząć od sprawdzenia, czy cena mieszkania, jakie chce kupić, mieści się w limicie. Co ważne, z „Rodziny na swoim” po zmianach mogą korzystać już nie tylko rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci, ale także single. Mogą oni kupować tylko najmniejsze mieszkania i musi to być ich pierwsze własne mieszkanie w życiu.

Oprocentowanie i marża dla kredytu „Rodzina na swoim”

Wkład własny 25%, kwota kredytu 300 tys. zł

Nazwa banku Oprocentowanie Marża
Eurobank 5,69% 1,00%
Bank Pekao 5,88% 1,29%
Citi Handlowy 5,89% 1,00%
mBank 5,91% 1,20%
Multibank 5,91% 1,20%
Millennium 5,95% 1,19%
Credit Agricole 5,96% 1,20%
Kredyt Bank 6,01% 1,10%
PKO Bank Polski 6,09% 1,53%
Bank Pocztowy 6,14% 1,25%
Alior Bank 6,16% 1,25%
BNP Paribas 6,18% 1,29%
BGŻ 6,22% 1,30%
Getin Noble 6,25% 1,54%
Pekao Bank Hipoteczny 6,46% 1,59%
Bank BPH 6,51% 1,60%
BZ WBK 6,72% 2,00%