W 2012 roku czeka nas zmniejszenie dostępności kredytów mieszkaniowych spowodowane Rekomendacją SII. Raczej nie ma co liczyć na duże cięcia marż, ale jest nadzieja na spadek stopy WIBOR, co powinno zmniejszyć raty kredytowe w złotych – ocenia Home Broker. Kredyty walutowe będą mieć marginalne znaczenie.

Rok 2011 przyniósł spore zmiany na rynku kredytów mieszkaniowych. Po stronie banków widać było dużą gotowość do udzielania tych kredytów, ale towarzyszące jej czynniki zewnętrzne ostatecznie zadecydowały o tym, że na przestrzeni roku dostępność kredytów spadła.

2011 rok – marże w dół

Większa gotowość banków do udzielania kredytów hipotecznych była widoczna przede wszystkim w obniżkach marż. Dotyczy to zarówno finansowania w złotych, jak i w euro. Średnia marża dla kredytu w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25 proc. wkładu własnego) wyniosła w grudniu 1,25 proc. wobec 1,6 proc. przed rokiem, czyli spadła o 0,34 pkt. proc. – wskazują dane Home Broker. Przeciętna marża dla kredytu w euro co prawda nie zmieniła się porównując grudzień do grudnia (2,05 proc. ), ale za to spadła w stosunku do stycznia 2011 r. (wynosiła wtedy 2,36 proc. ).

Stopy rynkowe wzrosły

Niestety cięcia marż dokonane przez banki zostały „skonsumowane” przez niekorzystne z punktu widzenia kredytobiorców podwyżki stóp rynkowych. 3-miesięczna stopa WIBOR, od której zależy oprocentowanie kredytów w złotych podskoczyła w ciągu roku z 3,05 proc. do 4,99 proc. , czyli o ponad punkt procentowy. Z kolei 3-miesięczna stopa EURIBOR, która wyznacza poziom oprocentowania kredytów w euro, podniosła się z 1 proc. do 1,4 proc. . O ile jednak w przypadku WIBOR-u wzrost następował stopniowo w ciągu całego roku, to EURIBOR rósł w pierwszym półroczu, osiągając poziom 1,6 proc. na przełomie czerwca i lipca, a potem zaczął spadać. Europejski Bank Centralny najpierw dwukrotnie podniósł bazową stopę procentową z 1 proc. do 1,5 proc. , a później dwukrotnie ją obniżył, przez co wróciła do wyjściowego poziomu 1 proc. . W Polsce stopa referencyjna NBP wzrosła w ciągu roku łącznie o 1 pkt. proc. (z 3,5 proc. do 4,5 proc. ), a cztery podwyżki miały miejsce w pierwszym półroczu br.

Wyższe raty

Podwyżki stóp rynkowych tylko częściowo zostały zrekompensowane przez niższe marże, w efekcie czego oprocentowanie kredytów w złotych podniosło się w ciągu roku o 0,69 pkt. proc., do 6,22 proc. , a oprocentowanie kredytów w euro nie zmieniło się, choć już między samym styczniem a grudniem br. mamy wzrost o 0,19 pkt. proc., do 3,55 proc. – wynika z zestawienia Home Broker. Rata nowego kredytu na 300 tys. zł udzielonego na 30 lat wzrosła w ciągu roku z 1707 zł do 1841 zł, czyli o 134 zł. Z kolei rata analogicznego kredytu w euro, uwzględniając spread walutowy, podniosła się z 1391 zł do 1425 zł, czyli o 34 zł. W przypadku tego drugiego kredytu ważne znaczenie dla kredytobiorców miał też wzrost kursu euro względem złotego, który w długim terminie podniósł atrakcyjność finansowania się walucie europejskiej, choć krótkoterminowo mógł skutkować podwyżką raty.

Sześć metrów mieszkania mniej

Rok 2012 był niekorzystny jeśli chodzi o zmianę zdolności kredytowej. Jej przeciętny poziom wyliczony dla gospodarstwa domowego, które osiąga dochód na poziomie 5 tys. zł netto, spadł w przypadku kredytu w złotych z 421,1 tys. zł w grudniu 2010 r. do 390,7 tys. zł obecnie, czyli o ponad 30 tys. zł. Przeliczając to na możliwości zakupowe, spadek zdolności spowodował, że nabywca o przeciętnej zdolności mógł kupić w grudniu w największych miastach Polski średnio o 6 mkw mniej niż rok wcześniej. W przypadku kredytów w euro przeciętna zdolność w grudniu br. była zbliżona do tej sprzed roku (328,6 tys. zł dla tych samych parametrów).

Dostosowywanie oferty do rekomendacji SII już trwa

Rok 2012 z pewnością nie przyniesie odwrócenia tych niekorzystnych tendencji. Przypomnijmy, od przyszłego tygodnia, ze względu na wejście w życie Rekomendacji SII, banki będą musiały wyliczać zdolność tak, jakby kredyt miał być spłacony w ciągu 25 lat, nawet jeśli faktycznie zaciągany jest np. na 35 lat. W przypadku kredytów walutowych pojawi się dodatkowe ograniczenie, że rata kredytowa nie będzie mogła stanowić więcej niż 42 proc. dochodu netto. Według szacunków Home Broker, osoby zarabiające poniżej średniej, które chcą zaciągnąć kredyt w euro na 35 lat, straciłyby w efekcie tych zmian nawet jedną trzecią swojej obecnej zdolności kredytowej (dziś w ich przypadku rata nie może stanowić więcej niż 50 proc. dochodu netto). Ubytek zdolności kredytowej dla osób zarabiających powyżej średniej byłby jeszcze większy (dziś obowiązuje ich ograniczenie wysokości raty do 65 proc. dochodu). W rzeczywistości jednak zmiany mogą nie być aż tak drastyczne, bo banki już od pewnego czasu dostosowują swoją ofertę do nowych wymogów nadzoru.

Udział kredytów walutowych spadnie do kilku procent

A te wytyczne spowodowały, że banki, które do tej pory były bardzo aktywne w udzielaniu kredytów walutowych, albo już się z nich wycofały (PKO BP), albo znacząco ograniczyły ich dostępność – np. mBank i Multibank. Inne zachęcają kredytobiorców, którzy złożyli wniosek o finansowanie w euro do jago zamiany na złote na promocyjnych warunkach (Nordea) lub zamierzają wprowadzić wysokie ograniczenia dotyczące minimalnego dochodu. W efekcie, choć formalnie kredyty w euro oferuje jeszcze kilkanaście banków, to w praktyce ich dostępność już znacznie się zmniejszyła.- Można się spodziewać, że w 2012 roku takie kredyty będą mieć już marginalne znaczenie – przewiduje Aleksandra Łukasiewicz, prezes HB Doradcy Finansowi. Według danych ZBP, za III kwartał br. kredyty w euro stanowiły niespełna 12 proc. wszystkich nowych kredytów. W rekordowym okresie, w III kwartale 2010 r., ich udział wyniosło prawie 22 proc. W przyszłym roku będzie to prawdopodobnie kilka procent.

Spadek sprzedaży kredytów w euro będzie spowodowany nie tylko samą rekomendacją, ale też decyzjami właścicieli polskich banków. – Część dużych graczy, ze względu na sytuację rynkową, wprowadziła limity na kredyty walutowe, które mogą skutkować zmniejszeniem sprzedaży nawet o połowę – zauważa Aleksandra Łukasiewicz. – Kredyty walutowe wciąż mają w ofercie mniejsze banki. Zobaczymy na ile będą w stanie poradzić sobie z popytem – dodaje.

Nadzieja w spadku stopy WIBOR

Można więc bez przesady powiedzieć, że rok 2012 będzie rokiem kredytów w złotych. To tak naprawdę jedyna oczywista tendencja, jakiej możemy spodziewać się w przyszłym roku. Bardzo wiele czynników jest bowiem trudnych do przewidzenia. Chodzi tu z jednej strony o to, jak rynek wypełni próżnię po kredytach walutowych, czyli na ile banki będą w stanie dalej uatrakcyjniać ofertę finansowania w złotych, a z drugiej o to, jaki będzie koszt pieniądza na rynku międzybankowym. Od niego w dużej mierze zależy bowiem możliwość obniżania marż kredytowych. – Przy obecnym poziomie WIBOR-u i nasilonej konkurencji o depozyty Polaków, banki które finansują się w ten sposób, mają niewielkie możliwości dalszego obniżania marż – ocenia Aleksandra Łukasiewicz. Rynek przewiduje dziś, że w pierwszym półroczu 2012 r. WIBOR spadnie, o ok. 0,2 pkt. proc. Jeśli nawet marże nie uległyby zmianie, taka obniżka zaowocowałaby spadkiem raty kredytowej i miałaby korzystny wpływ na wyliczanie zdolności.

Zamieszanie w przepisach

Zaciągający kredyty mieszkaniowe powinni też liczyć się z innym utrudnieniem – w niektórych bankach może pojawić się problem z kredytowaniem prowizji i opłat okołokredytowych. Wynika to z niejasnych zapisów ustawy o kredycie konsumenckim, która weszła w życie 18 grudnia br. Część banków dostosowując się do tej ustawy wprowadziła zakaz kredytowania prowizji. Może to oznaczać konieczność posiadania w gotówce kilku tysięcy złotych.

źródło: Home Broker