Czasy, kiedy kupno domu było poprzedzone wieloletnim składaniem grosza do grosza i zadłużaniem się u rodziny, odeszły do lamusa.

Dziś zebranie kilkuset tysięcy złotych sprowadza się do złożenia wniosku w banku i otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej. W większości przypadków nie ma znaczenia, ile oszczędności na nowy dom udało się wcześniej odłożyć.

Taki stan rzeczy zachęca do pożyczania z banku całej potrzebnej na zakup nieruchomości kwoty i pozostawienia ewentualnych oszczędności na inne cele: wykończenie domu czy pokrycie tzw. kosztów okołokredytowych. Banki, zawsze chętne do przywiązania klienta wieloletnią umową, nie stawiają specjalnych przeszkód – brak własnych środków nie przekreśla szansy na kupno domu. Za taką wygodę trzeba będzie jednak dopłacić.

Dopłaci ponad połowa kredytobiorców

Ile osób będzie musiało zmierzyć się z takimi dodatkowymi kosztami kredytu? Według ostatnich danych Związku Banków Polskich, pod koniec ubiegłego roku ponad połowa (52,23%) kredytobiorców występowała o środki na zakup nieruchomości, mając nieznaczny (do 20%) lub zerowy wkład własny w kieszeni.

Odsetek kredytów mieszkaniowych udzielonych klientom z wkładem własnym poniżej 20 proc.

Dodatkowy koszt to konsekwencja obserwowanego na Zachodzie rozdawnictwa kredytów, które zmusiło banki do przykręcenia kurka polskim kredytobiorcom. Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła instytucjom dokładniejsze niż dotychczas przyglądanie się przyszłym klientom. Jeśli bowiem wielu z nich wykazałoby w przyszłości niezdolność do spłaty zaciągniętego długu, problemy miałby cały sektor.

W wyniku rekomendacji organu nadzoru niektóre instytucje zupełnie zrezygnowały z udzielania kredytów na 100% wartości nieruchomości. BNP Paribas, Citi Handlowy wymagają dziesięcio-, a Credit Agricole i INVEST-BANK dwudziestoprocentowego wkładu własnego od każdego, kto występuje z wnioskiem o kredyt mieszkaniowy.

Inne banki podtrzymały ofertę kredytów z LTV (ang. loan to value – relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) powyżej 80, jednak brak wkładu własnego rekompensują sobie dodatkową opłatą.

Jednorazowo i z góry – ubezpieczenie niskiego wkładu

Najczęściej banki udzielają kredytów na 100% wartości nieruchomości w zamian za opłacenie ubezpieczenia niskiego wkładu. Za brak oszczędności zapłacimy jednorazowo, w kwocie określonej z góry i będącej zazwyczaj procentowo wyrażoną częścią brakującego wkładu własnego.

Przykładowo: przy kredycie na 500 tys. zł w banku, który wymaga co najmniej 20-proc. wkładu (a taki warunek stawia większość instytucji), ubezpieczenie niskiego wkładu zostanie naliczone od brakujących 100 tys. zł, a stawka wyniesie kilka procent. Kilka dodatkowych tysięcy trzeba będzie uiścić już w momencie zaciągania zobowiązania, bo banki pobierają tę opłatę z góry.

Stawki ubezpieczenia różnią się w zależności od banku. W PKO BP przykładowy kredytobiorca zapłaci 3300 zł, w mBanku 4500 zł, w Pekao Banku Hipotecznym 1200 zł. Ubezpieczenie zazwyczaj obowiązuje 3 lata, ponieważ taki jest szacunkowy czas potrzebny do spłacenia rzeczonych brakujących 20 procent kredytu. Jeżeli ten okres okaże się niewystarczający, kredytobiorca będzie zobowiązany do ponownego pokrycia brakującej na dany moment części wkładu.

Wybrane oferty banków pobierających ubezpieczenie niskiego wkładu od brakującej kwoty jednorazowo z góry:

Wybrane oferty banków pobierających ubezpieczenie niskiego wkładu od brakującej kwoty jednorazowo z góry:

Podwyżka marży – aż do uzupełnienia brakującego wkładu

Alternatywną formą płatności za brakujący wkład własny jest pobierana przez niektóre banki tzw. opłata manipulacyjna. To nic innego, jak podwyżka marży przez okres spłacania kwoty kredytu odpowiadającej brakującemu wkładowi własnemu. Dopiero gdy kredytobiorca odda bankowi tyle, ile powinien mieć w kieszeni już na wstępie, marża osiągnie założony w umowie poziom i comiesięczne raty kredytu będą niższe.

Wybrane oferty banków podwyższających marżę z powodu niskiego wkładu własnego:

Do tego czasu jednak co miesiąc będzie rozliczał się z bankiem na bazie marży podwyższonej – w Nordei o 0,25 pp, w BGŻ 0,4 pp, w Pekao 0,6 pp, a w BPS o 1 pp.

Co miesiąc fragment brakującego wkładu

Wśród oferentów kredytów hipotecznych są również banki, które brak wkładu własnego rekompensują sobierozwiązaniem hybrydowym, czerpiącym z każdego z dwóch wspomnianych wcześniej scenariuszy. Nie podwyższają marży o określoną wartość ani też nie każą płacić jednorazowej kwoty z góry. Co miesiąc do standardowej raty kredytu doliczają opłatę równą pewnej części brakującego wkładu, aż do momentu jego spłaty.

Przykładowe oferty banków pobierających comiesięczną opłatę z tytułu niskiego wkładu własnego:

W ten sposób postępują dziś na przykład Pekao SA (podwyżka raty o 0,06% brakującego wkładu do momentu jego spłaty), ING Bank Śląski (0,0834%), Getin Noble Bank (0,25%) czy Eurobank (0,15%).

Większość kredytobiorców, napotykając konieczność dopłaty za brak oszczędności, zgodzi się na dodatkowe koszty. Niektórzy trafią do jednego z banków odmawiających kredytu z LTV na poziomie 100%. Kto nie widzi nadziei na zebranie potrzebnego wkładu, powinien szukać innego kredytodawcy. Kto może wstrzymać się z decyzją o kredycie, niech to uczyni, by za jakiś czas powrócić do banku z pewną pulą oszczędności i większą pewnością siebie u progu kilkudziesięcioletniego zobowiązania.

źródło: Bankier