Na rynku mamy zatrzęsienie mieszkań i domów na sprzedaż. Sęk w tym, że coraz trudniej o kredyt. Sprawdź, w którym banku masz największe szanse

Kredyt hipoteczny tylko dla tych, których na to stać – powtarza Komisja Nadzoru Finansowego. I co rusz zaostrza zasady, na jakich banki powinny ich udzielać. Efekt? W ciągu zaledwie trzech lat kredyt mieszkaniowy z taniego produktu dostępnego niemal dla każdego stał się towarem luksusowym. Komu i na jakich warunkach banki pożyczą dziś pieniądze na mieszkanie?

Franki to przeszłość

Niemal każdy, kto szuka kredytu, staje przed dylematem: złoty czy waluta. Kilka lat temu mało kto miał takie rozterki, bo większość ludzi brała kredyt we frankach szwajcarskich. Jak podaje Związek Banków Polskich, w 2008 r. banki udzieliły prawie 70 proc. kredytów we frankach (jeśli chodzi o wartość), w 2011 r. – już tylko 7 proc.

Z kredytem walutowym wiąże się ryzyko – gdy rośnie kurs waluty, w którym denominowany jest kredyt, automatycznie skacze rata kredytowa (każdą przelicza się na złote po aktualnym kursie). Ale nawet jeśli zaakceptujemy to zagrożenie, dziś trzeba się nieźle napocić, by kredyt walutowy w ogóle dostać.

W marcu z oferty banków wyparowały kredyty frankowe, ostatnim, w którym można było go zaciągnąć, była skandynawska Nordea. Ale po kredyt w euro też jest pod górkę. Wszystko przez obowiązującą od stycznia nową rekomendację KNF.

Do tej pory banki mogły pożyczyć tyle pieniędzy, by miesięczna rata wszystkich spłacanych kredytów (a więc nie tylko hipotecznego) nie przekraczała 50 proc. pensji na rękę (lub 65 proc. w przypadku zarabiających powyżej średniej krajowej). Od nowego roku ta zasada nie dotyczy kredytów walutowych. Jeśli ktoś chce zaciągnąć taki kredyt, rata nie może przekroczyć 42 proc. wynagrodzenia, bez względu na wysokość zarobków.

Z danych zebranych przez „Gazetę” wynika, że w kwietniu kredyty w euro oferowało dziesięć banków, choć niektóre udzielą ich tylko osobom ponadprzeciętnie zarabiającym lub którym pracodawca płaci w euro.

Bez oszczędności ani rusz

Powoli znikają też kredyty bez wkładu własnego. Zanim wybuchł kryzys finansowy, uzyskanie kredytu na 100 proc. wartości inwestycji było formalnością. Banki dawały nawet więcej – z kredytu można było zapłacić sprzedawcy mieszkania i zostawało jeszcze trochę pieniędzy na inne wydatki.

Banki co prawda zawsze wymagały od klientów wniesienia wkładu własnego, zazwyczaj 20-proc., ale jeśli klient wykupił specjalne ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu własnego lub godził się na płacenie przez pewien czas wyższej marży, banki dawały kredyt na zakup całej nieruchomości.

Ta zasada obowiązuje i dziś, ale coraz więcej ofert jest skonstruowanych tak, że nawet wykupienie ubezpieczenia nie pomoże. Np. BNP Paribas wymaga standardowo 20-proc. wkładu własnego (chodzi o kredyt z tzw. 80-proc. LtV – to wskaźnik oznaczający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Można co prawda wykupić ubezpieczenie, ale dzięki niemu bank obniży wymagany wkład własny do 10 proc. Pozostałe 10 proc. trzeba wyłożyć z własnej kieszeni. Jeśli mieszkanie kosztuje np. 300 tys. zł, trzeba mieć więc 30 tys. zł oszczędności.

Bez wkładu własnego nie dostaniemy kredytu również w Banku BPH (trzeba mieć 20 proc.), banku Citi Handlowym (10 proc.), Crédit Agricole (wymagane 20 proc.). W Deutsche Banku PBC trzeba mieć co najmniej 5 proc. własnych środków w przypadku kredytu w euro, w Getin Noble Banku – 10 proc.

A może być jeszcze trudniej. Z nieoficjalnych informacji wynika bowiem, że KNF rozważa wprowadzenie rekomendacji, która w ogóle zabroni bankom udzielania kredytów hipotecznych bez wkładu własnego.

Koniec majstrowania przy zdolności

Na ile lat rozłożyć spłatę kredytu? To kolejny dylemat kredytobiorców. Do tej pory wydłużanie do oporu okresu kredytowania służyło pompowaniu zdolności kredytowej. Co to znaczy? Załóżmy, że Kowalski zarabia 3 tys. zł. Jeśli rozłoży spłatę kredytu na 30 lat, bank pożyczy mu np. nie więcej niż 200 tys. zł. Jeśli weźmie kredyt na 40 lat, przy tych samych zarobkach dostanie już 250 tys. zł itd.

Banki co prawda oferują kredyty nawet na 50 lat (Getin Noble Banku), a na 40 lat można dostać je w bankach BGŻ, BPH, Deutsche Banku PBC, Kredyt Banku, mBanku, MultiBanku, Polbanku EFG czy PKO BP, ale okresem kredytowania nie da się już pompować zdolności kredytowej. Dlaczego?

To kolejne obostrzenie, jakie zafundował kredytobiorcom KNF. Od początku roku bank musi sprawdzić, czy klient byłby w stanie spłacić kredyt hipoteczny w 25 lat. Jeśli nie (bo rata przy takim okresie kredytowania jest za wysoka), to kredytu nie dostanie. Jeżeli kredytobiorca zda ten 25-letni test, bank będzie mógł mu rozłożyć spłatę kredytu nawet na pół wieku.

Tanio tylko w pakiecie

Ile kosztuje kredyt hipoteczny? Na ostateczny koszt składa się kilka opłat. Kredytobiorca może zapłacić prowizję za udzielenie kredytu, za ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej) czy niskiego wkładu własnego.

Najważniejszy jest jednak koszt odsetkowy, a więc wysokość oprocentowania kredytu, które z kolei składa się z dwóch części. Pierwsza to stała marża (na tej części bank zarabia). Druga część to zmienna stopa, która w uproszczeniu pokazuje, ile banki płacą za pozyskanie kapitału (bo zanim udzielą kredytu, same najpierw muszą gdzieś pożyczyć pieniądze, np. od innych banków lub od klientów, którzy trzymają w bankach swoje oszczędności).

źródło: Wyborcza