Marże kredytów w złotych są obecnie najniższe od czasu kryzysu w 2008 r. Po raz pierwszy w rankingu nie pojawiają się oferty kredytów we frankach szwajcarskich. Gdzie po najlepszy kredyt – radzą Expander i „Gazeta Dom

Pierwsze miesiące nowego roku pogrążyły rynek kredytów hipotecznych w marazmie. Wszystko za sprawą wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji S, która utrudniła dostęp do kredytów mieszkaniowych. Z jej powodu znacząco spadły kwoty kredytów, jakie banki mogą oferować swoim klientom. Dodatkowo banki, obawiając się małego zainteresowania klientów kredytami na własne mieszkanie, zrezygnowały prawie całkowicie z reklamowania takich produktów, co jeszcze zmniejszyło napływ nowych klientów. Jednak wraz z wiosną klienci zaczęli wracać, a wraz z nimi, w drugiej połowie marca, w mediach znów pojawiły się reklamy kredytów mieszkaniowych. Obecnie klientów zainteresowanych kredytami przybywa, choć wielu z nich wciąż odkłada decyzję o zakupie mieszkania czy domu, czekając na większy spadek cen.

Początek roku przyniósł obniżki marż kredytów w złotych. Przeciętna marża wynosi obecnie 1,2 proc., czyli jest najniższa od czasu kryzysu finansowego z 2008 r. A w ofercie banków znajdziemy kredyty z marżą niższą niż 1 pkt proc. Zainteresowanych kredytem w złotych mogła co prawda przestraszyć zeszłotygodniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o podwyżce stóp procentowych, jednak wydaje się, że przez najbliższe kilka miesięcy dalszych podwyżek nie będzie. A to oznacza, że i raty kredytów w złotych powinny pozostać na niezmienionym poziomie.

Znacznie droższe i trudniej dostępne są kredyty w walutach obcych. Chodzi o kredyty w euro, bowiem kredyty we frankach szwajcarskich nie są już przez banki oferowane. Z taką sytuacją mamy do czynienia po raz pierwszy w historii rankingów „Gazety Dom” i Expandera. Od 2005 r. kredyty w szwajcarskiej walucie można było znaleźć w każdym naszym kwartalnym zestawieniu. Teraz frank został całkowicie zastąpiony przez euro. Jednak o kredyt w euro jest obecnie tak samo trudno jak o kredyt we frankach kilka miesięcy temu. Coraz częściej banki wprowadzają wygórowane progi dochodowe dla klientów zainteresowanych takimi kredytami. Są banki, gdzie, by myśleć o kredycie w europejskiej walucie, musimy zarabiać co najmniej kilkanaście tysięcy złotych netto. W ciągu ostatniego kwartału część banków istotnie podwyższyła marże kredytów w euro. W rezultacie najtańszy kredyt jest oferowany dziś z marżą 3 pkt proc.

Spadnie cena kredytów

Ważnym wydarzeniem dla kupujących mieszkania było wejście w życie pod koniec kwietnia tzw. ustawy deweloperskiej. Jej celem jest zabezpieczenie kupujących przed utratą wpłaconych pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera. Najważniejszym elementem nowych przepisów jest uniemożliwienie deweloperowi dowolnego dysponowania środkami uzyskanymi od kupujących. Ustawa wymaga stosowania przez deweloperów otwartych lub zamkniętych bankowych rachunków powierniczych. W pierwszym przypadku w trakcie budowy bank będzie wypłacał deweloperowi środki potrzebne na wykonanie poszczególnych etapów inwestycji. Kolejna transza zostanie wypłacona dopiero wtedy, gdy bank upewni się, że poprzedni etap został zakończony. W drugim wariancie deweloper otrzyma środki wpłacone przez klienta dopiero po podpisania ostatecznego aktu notarialnego przekazania nieruchomości. Jeśli w trakcie budowy deweloper zbankrutuje, to pieniądze zgromadzone na takim specjalnym koncie nie przepadną. Wraz z prawem własności budowanej nieruchomości zostaną oddzielone od pozostałego majątku dewelopera i posłużą do zaspokojenia roszczeń kupujących. Jednak ustawa chroni kupujących nie tylko przed bankructwem dewelopera. Co ważne, zgodnie z nowym prawem obowiązkowe będzie zawieranie każdej umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Te przepisy zwiększają bezpieczeństwo kupujących, ale także banków, które kredytują zakup nieruchomości. Wydaje się, że gdy te przepisy zaczną obowiązywać wszystkich deweloperów (wymogu prowadzenia rachunków powierniczych nie stosuje się do inwestycji rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy), kredytobiorcy mogą liczyć na spadek cen kredytów. Będzie to związane ze spadkiem ryzyka, jakie banki ponoszą w związku z kredytowaniem nieruchomości. A w Polsce znacząca liczba nowych mieszkań jest kupowana na etapie tzw. dziury w ziemi. Wprowadzenie ustawy deweloperskiej powinno wpłynąć na spadek cen ubezpieczeń „pomostowych”, stosowanych jako zabezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Jest także szansa na dalszy, choć już niewielki, spadek marży dla kredytów w złotych.

Gdzie po najlepszy kredyt?

Wybierając najlepszy kredyt, powinniśmy przede wszystkim zwracać uwagę na marżę pobieraną przez bank. To najważniejszy parametr, który pozostanie niezmienny przez cały okres kredytowania. Stałość marży nie oznacza, że będziemy płacić takie samo stałe oprocentowanie. Bank do własnej marży doliczy bowiem rynkową stopę procentową (WIBOR lub EURIBOR), która w większości banków zamienia się co kwartał. Oznacza to, że co trzy miesiące oprocentowanie naszego kredytu będzie obliczane na nowo i dostosowywane do obecnej sytuacji rynkowej.

Marża powinna być dla nas priorytetem, znacznie ważniejszym niż oferowane przez bank promocje. Jeśli mamy dwa kredyty o tej samej wysokości marży, lepiej wybrać ten, który dodatkowo oferuje zwolnienie z bankowej prowizji. Jednak nie warto decydować się na kredyt tylko dlatego, że prowizja nie jest pobierana. Warto samodzielnie lub z pomocą doradcy dokładnie obliczyć sobie, ile zyskujemy dzięki bankowym promocjom.

Jaką mam zdolność?

Istotnym elementem oferty jest nie tylko koszt kredytu, ale także sposób obliczania zdolności kredytowej. Może się bowiem okazać, że bank, który ma najlepszą ofertę, nie będzie chciał udzielić wnioskowanej kwoty kredytu. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności należy znaleźć banki, które zgodzą się przyznać odpowiednio wysoką kwotę kredytu, a dopiero później wśród nich porównywać koszty kredytu. Pomóc w tym może zestawienie pokazujące maksymalną kwotę kredytu, jaką banki są gotowe wypłacić czteroosobowej rodzinie. W przypadku rodziny o dochodzie 3,5 tys. zł netto największego kredytu w złotych udzielą: Bank Pocztowy, Credit Agricole i Kredyt Bank. Kolejność istotnie się jednak zmienia w przypadku wyższego dochodu – wynoszącego 8 tys. zł. Wtedy najwyższego kredytu są gotowe przyznać mBank i Multibank.

„Rodzina na swoim” tylko do końca 2012

Wprowadzone w ubiegłym roku zmiany w programie „Rodzina na swoim” spowodowały bardzo duży spadek zainteresowania preferencyjnymi kredytami. Główną przyczyną tego jest istotne obniżenie limitów cen nieruchomości. Po zmianach nie jest już tak łatwo znaleźć nieruchomość spełniającą wymagania programu. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości nabywanych na rynku wtórnym, dla których wymogi są ostrzejsze. Osoby, które planują budowę domu lub zakupu mieszkania, nie powinny jednak zapominać o kredytach z dopłatą. Nie zmieniły się bowiem zasady naliczania dopłat. Preferencyjne kredyty nadal są znacznie tańsze niż zwykłe kredyty hipoteczne. Dla przykładu – kupując mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za kredyt z dopłatami na 30 lat, zaoszczędzimy niemal 80 tys. zł.

Tak duża kwota wynika z tego, że przez pierwsze osiem lat państwo spłaca mniej więcej połowę odsetek od kredytu. W wielu przypadkach jest to nawet więcej niż połowa. Przepisy służące do wyliczania dopłat zakładają bowiem, że obecnie oprocentowanie takich kredytów wynosi 6,97 proc. Tymczasem najlepsze oferty udzielanych obecnie kredytów z dopłatą mają oprocentowanie wynoszące nieco poniżej 6 proc.

Na korzyści wynikające z dopłat mogą liczyć jedynie ci, którzy złożą wniosek o preferencyjny kredyt najpóźniej do końca 2012 r. Później program „Rodzina na swoim” zostanie całkowicie wycofany. Oczywiście, złożenie wniosku to nie wszystko. Przede wszystkim trzeba spełnić wymogi programu.

O kredyt z dopłatą obecnie mogą starać się osoby w wieku nie przekraczającym 35 lat. W przypadku małżeństw warunek musi spełniać przynajmniej jedno z małżonków. Jednak najtrudniejszym do spełnienia wymogiem jest to, że cena kupowanego mieszkania lub kwota potrzebna na budowę nie może przekraczać ustalonych w przepisach limitów. Informację o limitach obowiązujących w poszczególnych województwach można znaleźć na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego.

źródło: Expander