Rodzina na swoim bez tajemnic

W temacie: Banki i kredyty, Deweloperzy i mieszkania, Kredyt bez tajemnic

Rodzina na swoim bez tajemnicKredyty hipoteczne z dopłatami w ramach rządowego programu „rodzina na swoim” są coraz popularniejsze. Rośnie jednak też grupa klientów, którym banki odmawiają przyznania kredytu. Przeczytaj, gdzie tkwią pułapki i jak dobrze się przygotować do złożenia wniosku.

Marta i Tomek Ziemińscy niedawno sprowadzili się do mieszkania na Białołęce w Warszawie. Radość z własnych czterech kątów ma jednak gorzki smak. – Ofertę kredytu z rządową dopłatą otrzymaliśmy od dewelopera. Nie znaliśmy zupełnie tego programu. Kiedy doradca usłyszał, że jesteśmy małżeństwem powiedział, że jest możliwość znacznego obniżenia raty kredytu. Wskazał bank, który obsługuje kredyty „rodzina na swoim” – opowiada. Młodych małżonków skusiła perspektywa płacenia raty niższej o ponad 500 zł.

Czasu na decyzję nie mieli dużo, bo upatrzone mieszkanie było już jednym z ostatnich w na osiedlu. Formalności nie trwały długo, bo oboje mają stałą pracę, a wkład własny wynosił ok. 70 tys. zł. Bank szybko przyznał promesę i ruszyła machina. – Gdybyśmy poświecili choć kilka godzin i poklikali w internecie, dzisiaj nie żałowalibyśmy – wypomina Marta Ziemińska. Dzisiaj płacą cenę swojego pośpiechu i niewiedzy. Okazuje się, że z powodu wysokiej marży banku i oprocentowania ich kredyt jest droższy o ok. 120 tys. zł w porównaniu z innymi ofertami. Wiedzieli, że kredyt z dopłatą jest dostępny też w innych bankach, ale myśleli, że skoro to program rządowy, to warunki są wszędzie takie same.

– To jeden z najczęściej popełnianych błędów przez kredytobiorców. Nie porównują ofert i kierują się nieracjonalnymi przesłankami – mówi Jarosław Sadowski, analityk produktów finansowych z Expandera. – Kredyt hipoteczny to duża kwota i różnice są na tyle znaczące, że warto poświęcić czas i sprawdzić warunki – dodaje. Zaznacza też, żeby nie sugerować się warunkami kredytu znajomych czy sąsiadów. – Warunki zależą od konkretnej sytuacji, wielkości wkładu własnego, kwoty kredytu czy rodzaj dochodu – wyjaśnia Sadowski.

Kredyt hipoteczny z dopłatą w ramach rządowego programu „rodzina na swoim” jest coraz popularniejszy. Od 2007 r. udzielono już prawie 19 tys. taki kredytów, na łączną kwotę ponad 3 mld zł (dane: Bank Gospodarstwa Krajowego). Prawdziwy boom nastąpił jednak w 2009 r. W latach wcześniejszych niewiele mieszkać na rynku spełniało kryteria programu. Żeby móc otrzymać rządową dopłatę, powierzchnia mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw., a domu 140 m kw. Określona jest także maksymalna cena 1 m kw. Próg określony na niskim poziomie i wysokie ceny na rynku spowodowały, że wiele mieszkań okazywało sie za drogich. Stawki zmieniły się od 1 stycznia 2009 r. Ale z powodu kryzysu znacznie spadły też ceny mieszkań. – Zwiększyła się dostępność mieszkań i atrakcyjność programu – mówi Sadowski.

Teraz wystarczy już tylko spełniać pozostałe kryteria programu, żeby starać się o rządową dopłatę. Jest dostępna dla małżeństw i osób samotnie wychowujących przynajmniej jedno dziecko, które nie zaciągały wcześniej kredytów hipotecznych i nie maja prawa własności do żadnej nieruchomości.

Po zakwalifikowaniu do programu i przyznaniu kredytu przez jeden z 13 banków lub Kasę Oszczędnościowo-Kredytową można przez 8 lat płacić ratę kredytu niższą o prawie 1/3.

Nic dziwnego, że chętnych nie brakuje. Tym bardziej, że spadek kursu złotego pół roku temu i zaostrzenie procedur spowodowało, że kredyty hipoteczne w popularnych frankach szwajcarskich stały się dostępne już tylko dla wąskiej grupy klientów banków z wysokimi dochodami i stabilnym zatrudnieniem.

Okazuje się jednak, że dzisiaj nie jest łatwo przejść przez sito weryfikacji kredytowej. – Około 60% naszych klientów nie może skorzystać z rządowego programu – mówi Radosław Bieliński z Dom Development. Jarosław Sadowski z Expandera przyznaje, że liczba odmów udzielenia kredytu znacząco wzrosła, w porównaniu z rokiem ubiegłym. Przyczyny mogą być rozmaite i nie zawsze tak oczywiste.

Izabela Mikos z Grodziska Mazowieckiego, po rozwodzie z mężem w tym roku, została sama z 5-letnią córką i postanowiła kupić mieszkanie. Kredyt z dopłatą wydawał się jej najlepszym rozwiązaniem. Problemem mogła być tylko jej umowa o pracę, podpisana na 2 lata. I rzeczywiście, trzy kolejne banki odmówiły udzielenia kredytu. Chcąc jednak zamieszkać we własnym mieszkaniu musiała zgodzić się na gorsze warunki – wyższe oprocentowanie i marżę. Od doradcy, który pomagał jej załatwić formalności w ostatnim banku, który odmówił przyznania kredytu, dowiedziała się, że przyczyną była jej czysta historia w Biurze Informacji Kredytowej. Brak jakichkolwiek zobowiązań kredytowych w przeszłości okazał się dla banku większym problemem niż umowa o pracę na czas określony. Ale to nie jednostkowy przypadek.

– Nie wiadomo jaki ten klient jest. Bank woli wcześniej wiedzieć z kim ma do czynienia – wyjaśnia Sadowski. Swoim klientom radzi wyrobić sobie kartę kredytową, która często jest darmowa i pozawala zaciągnąć nieoprocentowany kredyt, pod warunkiem spłaty w okresie bezodsetkowym. Gdyby się okazało jednak, że przyznany limit karty znacząco obniża zdolność kredytową, to zawsze można do wniosku o kredyt dołączyć wniosek o jej zamknięcie. Ale wystarczy też kupić na nieoprocentowane raty drobny sprzęt AGD, żeby zdobyć cenne punkty w ocenie kredytowej (tzw. scoring kredytowy).

O swojej historii kredytowej trzeba jednak pomyśleć wcześniej. – Przynajmniej na trzy miesiące przed składaniem wniosku o kredyt hipoteczny – radzi Sadowski. Przestrzega też, że niedopuszczalne jest posiadanie kilkudziesięciodniowych opóźnień w spłacie kredytów i pożyczek.
Swoją historię kredytową można sprawdzić pobierając raport z Biura Informacji Kredytowe w Warszawie. Najprostsza wersja raportu, informująca tylko o posiadanych zobowiązaniach, jest wydawana bezpłatnie raz na pół roku. Za 35 zł można otrzymać Raport Plus, który zawiera punktową ocenę kredytobiorcy. Informacje o procedurze zamawiania raportów można znaleźć na stronie internetowej www.bik.pl.

Do występowania o kredyt hipoteczny nie powinna zniechęcać terminowa umowa o pracę. Na forach internetowych, poświęconych kredytom hipotecznym, użytkownicy często przeceniają znaczenie umowy o pracę na czas nieokreślony. – Porównując umowę bezterminową i zawartą na 2 lata, z doświadczenia wiem, że w części banków nie będzie to miało żadnego znaczenia, a w innych niewielkie – mówi analityk. Banki niechętnie ujawniają swoje mechanizmy oceny, ale dwuletnia perspektywa zatrudnienia jest już podstawą do przyznania kredytu hipotecznego.

Okazuje się, że dla banku ważniejsze są stabilne dochody. Udokumentować je można np. przedstawiając wyciąg z konta osobistego (w Deutsche Banku trzeba przedstawić wyciągi ze wszystkich posiadanych kont, także oszczędnościowych). To jest jednak broń obosieczna. Bank nie tylko zorientuje się ile zarabiamy, ale również ile tak naprawdę wydajemy i na co. – Może się okazać, że ktoś wydaje na tyle dużo, że mimo wysokich dochodów nie stać go już na kredyt – podkreśla Sadowski.

W tym miejscu warto wspomnieć, że nie warto kłamać we wniosku kredytowym. Bank, analizując wydatki, łatwo ustali, czy wnioskodawca ponosi wydatki na paliwo, nawet jeśli zadeklarował brak samochodu. Jarosław Sadowski opowiada o klientce, która, składając wniosek kredytowy, zapewniła bank, że nie ma dzieci i nie jest w ciąży. Ale pracownik analizujący dokumenty dopatrzył się wydatków związanych z ciążą. – Klientka przyznała się i pożegnała z kredytem – dodaje ekspert.

Ponieważ o kredyt z dopłatą wnioskują przeważnie małżeństwa, warto wiedzieć, jak banki oceniają rozkład dochodów w rodzinie.

Dla kredytodawcy lepsza jest sytuacja, w której oboje małżonkowie pracują i zarabiają, nawet mniejsze kwoty, niż kiedy pracuje tylko jedna osoba i zarabia nawet bardzo dużo. W pierwszym przypadku po prostu zmniejsza się zagrożenie spłaty kredytu w przypadku utraty pracy. Dlatego warto dokumentować zarobki obojga małżonków, nawet jeśli jedno z nich pracuje tylko dorywczo, na umowę-zlecenie.

Sadowski przestrzega też, że ukrywanie informacji przed bankiem, np. o ilości dzieci, nie tylko naraża wnioskodawcę na odmowę udzielenia kredytu, ale może się okazać niekorzystne w dalszej perspektywie. To szczególnie ważne przy kredytach na maksymalną możliwą kwotę. – Bank liczy zdolność kredytową w taki sposób, żeby kredytobiorcą było stać jeszcze na utrzymanie – wyjaśnia Sadowski. Jeżeli oszukamy bank, to może się okazać, że po prostu nie jesteśmy w stanie spłacać rat.

Warto również pamiętać, że banki, udzielając kredytu z dopłatą, zdolność kredytową i tak wyliczają dla pełnej raty, czyli płaconej od dziewiątego roku kredytowania. To powód wielu rozczarowań internautów, którym dają wyraz na forach dyskusyjnych. Przygotowując się często szacują zdolność kredytową dla obniżonej raty i z wyliczeń wynika, że powinno otrzymać kredyt. Banki jednak liczą w perspektywie kilku lat do przodu.

Przed złożeniem wniosku o kredyt z dopłatą warto się zastanowić, czy na pewno jest to korzystne rozwiązanie. Zaciągając kredyt „rodzina na swoim” w najdroższym banku może się okazać, że miesięcznie klient będzie przepłacał ponad 500 zł w stosunku do najtańszego zwykłego kredytu w złotych.

Osoby najlepiej zarabiające, mające dobrą historię kredytową i ew. wysoki wkład własny powinny także rozważyć możliwość zaciągnięcia kredytu walutowego. Dzięki niskiemu oprocentowaniu kredyt we frankach szwajcarskich wciąż jest on tańszy niż ten denominowany w złotych.
Kredyt walutowy powinny też rozważyć osoby, które wierzą w umacnianie się złotego i szybkie wejście Polski do strefy euro. – To jednak tylko teoria, a kredyt hipoteczny nie służy do spekulowania – przestrzega Sadowski.

Na pewno na zaciągnięcie kredytu warto poświęcić dużo czasu, sprawdzić aktualne oferty banków, a nawet skorzystać z pomocy doradców kredytowych, którzy maja dostęp do pełnej oferty rynkowej. – Można sporo przepłacić i nawet o tym nie wiedzieć – dodaje Sadowski.

źródło: Biznes Onet.pl

Tagi: , , , , ,

Skomentuj